マンションの任意売却について：滞納前の相談や注意点

質問の概要

【背景】

53歳の夫の会社が倒産し、再就職したものの年収が大幅にダウン。
住宅ローンの支払いが困難になり、3年間、公庫の支払い軽減措置を受けている。
軽減措置期間終了後、月々の支払いが約20万円、92歳まで続く見込み。
2年前のマンション査定額は約3080万円、ローン残高は3700万円。
任意売却を検討しているが、滞納なしの現状で可能か疑問。

【悩み】

滞納せずに任意売却を始めることはできるのか？
滞納前に金融機関に相談できるのか？
任意売却の場合、貯金や資産を手放す必要があるのか？

滞納前でも相談可能ですが、まずは金融機関に状況を説明し、今後の支払い計画について話し合いましょう。任意売却は、必ずしも滞納が必須ではありません。資産の扱いは個別の状況によります。

任意売却とは？基礎知識を解説

任意売却とは、住宅ローンの返済が難しくなった場合に、金融機関（債権者）の同意を得て、住宅を売却する方法です。通常の売買と異なり、債権者の合意が必要となる点が特徴です。住宅ローンを滞納し、競売（裁判所が不動産を強制的に売却すること）になる前に、より高い価格で売却できる可能性があるため、債務者（お金を借りた人）にとって有利な選択肢となることがあります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、まだ住宅ローンや管理費の滞納がないとのことですので、滞納がなくても任意売却を検討することは可能です。ただし、任意売却を進めるには、まず金融機関に相談し、同意を得る必要があります。滞納がない状況であれば、金融機関も柔軟に対応してくれる可能性があります。

公庫（住宅金融支援機構）の支払い軽減措置が終了し、今後の支払いが厳しいと感じているのであれば、早めに相談することが重要です。滞納してしまうと、競売に進む可能性が高まり、より不利な状況になる可能性があります。

任意売却に関わる法律や制度

任意売却に関連する主な法律や制度には、以下のようなものがあります。

民法：売買契約に関する基本的なルールを定めています。
抵当権（ていとうけん）：住宅ローンを借りる際に設定されるもので、債務者が返済できなくなった場合に、金融機関が不動産を売却して債権を回収する権利です。
破産法：債務整理（借金の減額や免除を求める手続き）を行う際に適用される法律です。任意売却と同時に、破産を検討することもあります。

任意売却は、これらの法律や制度に基づいて行われます。

誤解されがちなポイントの整理

任意売却について、よくある誤解を整理します。

誤解1：滞納しないと任意売却できない
これは誤解です。滞納していなくても、将来的に返済が困難になる見込みがあれば、任意売却を検討できます。ただし、金融機関の同意を得る必要があります。
誤解2：任意売却すれば借金は全てなくなる
これも誤解です。任意売却で売却益がローン残高を上回れば借金はなくなりますが、残債（ローンの残りの金額）がある場合は、その残債を返済する必要があります。残債の返済方法については、金融機関との協議が必要です。
誤解3：任意売却すると必ず引っ越し費用が出る
必ずしもそうではありません。売却価格や金融機関との交渉によって、引っ越し費用が出ないこともあります。事前に確認することが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

任意売却を検討する際の具体的な流れと、注意点について解説します。

金融機関への相談
まずは、住宅ローンを借りている金融機関に、現在の状況と任意売却を検討していることを伝えます。今後の支払い計画や、任意売却の可能性について相談します。
不動産業者の選定
任意売却に詳しい不動産業者を選びます。一般の不動産業者とは異なり、任意売却専門の知識や経験が豊富な業者を選ぶことが重要です。複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討しましょう。
売却活動
不動産業者と協力して、売却活動を行います。通常の売却と同様に、物件の査定、広告活動、内覧などを行います。任意売却の場合、債権者である金融機関との連携が重要になります。
売買契約と決済
買主が見つかり、売買契約が成立したら、決済を行います。売却代金から、ローンの残債や諸費用が差し引かれ、残債がある場合は、その返済方法について金融機関と協議します。

具体例

例えば、マンションのローン残高が3700万円、売却価格が3000万円だった場合、700万円の残債が発生します。この700万円について、金融機関と分割払いや、場合によっては一部免除などの交渉を行うことになります。

専門家に相談すべき場合とその理由

任意売却を検討する際には、専門家への相談が不可欠です。以下のような専門家がいます。

弁護士
債務整理や法的問題について相談できます。任意売却と同時に、自己破産などの債務整理を検討する場合に、特に重要です。
不動産鑑定士
不動産の適正な価値を評価してもらえます。売却価格の妥当性を判断する上で役立ちます。
任意売却専門の不動産業者
任意売却に関する専門知識と経験を持っています。売却活動のサポートや、金融機関との交渉など、様々な面で支援してくれます。

専門家に相談することで、適切なアドバイスを受け、より有利な条件で任意売却を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要ポイントをまとめます。

滞納前でも相談可能：滞納していなくても、金融機関に相談し、任意売却を検討できます。
早期の相談が重要：滞納する前に、金融機関に相談し、今後の支払い計画について話し合いましょう。
専門家への相談：任意売却は複雑な手続きを伴うため、専門家（弁護士、不動産鑑定士、任意売却専門の不動産業者など）に相談し、アドバイスを受けることが重要です。
資産の扱い：任意売却の場合、貯金や資産をすべて手放す必要はありませんが、個々の状況によって異なります。専門家と相談し、最適な方法を検討しましょう。

任意売却は、今後の生活を左右する重要な決断です。焦らず、専門家のアドバイスを受けながら、慎重に進めていくようにしましょう。