マンションの共有部分と管理：規約で「管理者」が所有者になれるの？

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、「一部共用部分」と「管理者」について理解しましょう。「一部共用部分」とは、マンションの敷地や建物の中で、区分所有者全員が共有する部分のうち、特定の区分所有者だけが専有的に使用できる部分のことです。（例：特定の住戸に付属するバルコニー、駐車場の一部など）。一方、「管理者」とは、マンションの管理組合（区分所有者全員で構成される組織）が選任する、マンションの管理業務を委託された者（管理会社や管理人など）を指します。

民法（私人間の権利義務を定めた法律）では、区分所有における共有部分の所有権は、各区分所有者がその持分に応じて共有することになっています。簡単に言うと、マンション全体の共有部分の所有権は、マンションに住む人全員で分け合って持っているということです。

今回のケースへの直接的な回答

質問にある「規約に特別の定めがあるときは『管理者』が所有者と定めることもできますか？」という問いに対しては、原則として「NO」です。管理規約で「管理者」が所有者と定めることは、民法の規定に反する可能性が高く、法的効力がないと判断される可能性が高いです。

関係する法律や制度がある場合は明記

区分所有法（マンションの所有形態に関する法律）は、共有部分の所有権について明確に定めており、個々の規約で容易に変更できるものではありません。 管理規約は、区分所有法に反するような内容を含めることはできません。 規約で「管理者」に所有権を付与するような記述があっても、それは法的に無効となる可能性が高いです。

誤解されがちなポイントの整理

管理規約は、区分所有者の権利義務を定める重要な文書ですが、法律を上回る力を持つわけではありません。 管理規約で「管理者」が「所有」できると記載されていても、それは「管理権限」や「使用権」を有するという意味に解釈されるべきです。「所有権」を有するとは、売買や抵当権設定などの権利を行使できることを意味しますが、管理者にはそのような権利はありません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、一部共用部分であるバルコニーの修繕が必要になった場合、管理組合が管理会社に修繕を委託します。この場合、管理会社は修繕工事の指揮監督を行う権限（管理権限）を持ちますが、バルコニーの所有権を持つわけではありません。所有権はあくまで区分所有者全員が共有しています。

専門家に相談すべき場合とその理由

管理規約の内容が複雑で、法的な解釈に迷う場合は、弁護士や不動産専門家への相談をおすすめします。特に、規約に不明瞭な点や矛盾点がある場合、専門家の助言を得ることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

マンションの共有部分の所有権は、区分所有者全員が共有します。管理規約で「管理者」が所有者と定められることは、原則として認められません。管理規約は法律に反する内容を含めることはできません。規約に不明瞭な点がある場合は、専門家への相談を検討しましょう。 管理規約の解釈は、専門家の助言を得ることが重要です。