マンションの共有部分変更：民法と規約、価格・面積の扱い方

【背景】
マンションの共有部分（廊下や外壁など）の改修工事について検討しています。管理組合の規約に、工事の決定方法として「持分に基づく多数決」と記載されているのですが、持分とは具体的に何をもって判断するのかが分からず、困っています。床面積や購入価格を基準にすることはできるのでしょうか？中古で購入した部屋の場合、価格はどう算出するのかなど、様々な疑問があります。

【悩み】
マンションの共有部分の改修工事の決定方法について、民法と規約の整合性が分からず、不安です。持分とは具体的に何で判断すべきなのか、床面積や購入価格を基準にすることは可能なのか、中古購入の場合の価格の算出方法など、明確な基準を知りたいです。

民法と規約、どちらが優先されます。中古価格は算入不可です。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

マンションの共有部分（共用部分）とは、区分所有者全員が共有する部分のことです。例えば、廊下、階段、エレベーター、外壁などです。これらの共有部分の管理や修繕に関する決定は、民法とマンションの規約によって定められています。民法では、共有物の管理は、各共有者の持分に応じて決定されると規定されています（民法250条）。しかし、マンションのような集合住宅では、規約によって、より具体的なルールが定められていることが一般的です。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のマンションの規約に「持分に基づく多数決」と記載されている場合、その規約に従う必要があります。民法は、規約に反しない範囲で適用されます。規約で「持分」の定義が明確にされていない場合、通常は「専有部分の床面積」を基準に持分を計算します。購入価格や中古価格を基準にすることは、原則として認められません。これは、価格には様々な要因（築年数、市場状況など）が影響するため、公平性に欠けるためです。

関係する法律や制度がある場合は明記

関係する法律は、主に民法（特に共有に関する規定）です。また、区分所有法も関連します。区分所有法は、区分所有建物の管理に関するルールを定めており、規約の作成や変更に関する規定を含んでいます。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「購入価格」で持分を計算すべきだと考える人がいます。しかし、購入価格は市場の変動や個々の取引条件によって大きく異なるため、共有部分の管理決定の基準としては不適切です。また、中古で購入した場合の価格算出方法も、公平性を保つことが難しいです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、マンションの共有部分の修繕工事を行う場合、規約に「床面積による持分」と記載されていれば、各戸の専有部分の床面積の割合に基づいて、工事費用を負担し、合意を得る必要があります。 Aさんの専有面積が100㎡、Bさんの専有面積が50㎡の場合、Aさんは全体の2/3、Bさんは1/3の費用を負担することになります。

専門家に相談すべき場合とその理由

規約の内容が曖昧であったり、解釈に難しい点があったり、組合員間で意見が対立する場合は、弁護士や不動産管理士などの専門家に相談することをお勧めします。専門家は、法律や規約に基づいた適切なアドバイスをしてくれます。特に、高額な工事や複雑な問題が発生する場合は、専門家の助言が不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

マンションの共有部分の管理・変更に関する決定は、原則としてマンションの規約に従います。規約に「持分」の定義がなければ、通常は専有部分の床面積を基準とします。購入価格や中古価格は、公平性の観点から、持分の計算には使用されません。規約が不明確な場合や、紛争が発生した場合は、専門家への相談が重要です。公平で円滑なマンション運営のためには、規約の明確化と、組合員間の良好なコミュニケーションが不可欠です。