マンションの名義変更と贈与税：離婚と相続をスムーズに進めるためのガイド

【背景】
* 夫と別居中で、いずれ離婚予定です。
* 1100万円のローンが残るマンションに私と成人した息子が居住しています。
* 離婚後、マンションを息子に名義変更したいと考えています。
* 私の収入がなく、息子の負担を軽くしたいです。

【悩み】
* 離婚時の財産分与でマンションを私名義にした場合、ローン残高と贈与税の関係が分かりません。
* 離婚前、離婚後、どちらで息子に名義変更するのが税金的に有利なのか分かりません。
* ローン残高を息子に引き継がせるのと、贈与税を支払うのと、どちらがお得なのか判断できません。
* マンションの資産価値が低く、ローン借り換えも難しい状況です。

離婚後、母子名義への変更は贈与税が発生。ローン残高は贈与税額に影響。

テーマの基礎知識：不動産の名義変更と贈与税

不動産の名義変更とは、所有権を移転させる手続きです。この際、無償で名義変更を行うと、贈与税（贈与された財産の価額に対して課税される税金）の対象となります。贈与税の税率は、贈与額や受贈者との関係（直系尊属・直系卑属など）によって異なります。贈与税の計算には、不動産の評価額（路線価や不動産鑑定士による評価）が用いられます。ローン残高は、不動産の評価額から差し引かれることはありません。つまり、ローンが残っていても、名義変更は贈与とみなされ、贈与税の対象となります。

今回のケースへの直接的な回答：離婚と名義変更における贈与税

ご質問のケースでは、離婚時に夫からあなたへの財産分与としてマンションの名義が移転した場合、たとえローンが完済していても、無償で息子さんに名義変更する際には贈与税が発生します。ローンが残っている場合も同様です。離婚前のご主人から息子さんへの名義変更も、贈与税の対象となります。

関係する法律や制度：贈与税法

贈与税の課税に関する規定は、贈与税法に定められています。この法律に基づき、無償で財産を移転した場合、贈与税が課税されます。税額の計算は、不動産の評価額、贈与額、受贈者との続柄、基礎控除などを考慮して行われます。

誤解されがちなポイントの整理：ローン残高と贈与税

ローン残高は、贈与税の計算において不動産の評価額から差し引かれません。これは、ローンは債務であり、不動産の価値そのものとは別物だからです。ローンを完済した状態での名義変更でも、贈与税の対象となる点は重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：最適な名義変更方法

息子さんの負担を軽くしたいというご希望を踏まえ、いくつかの選択肢を検討する必要があります。

* **選択肢１：離婚後、あなたが名義人となり、その後息子さんに贈与する**：この場合、贈与税が発生します。贈与税額は、マンションの評価額（築33年で1000万円前後と推測されますが、正確な評価額は不動産鑑定士に依頼する必要があります）と、基礎控除額を考慮して計算されます。

* **選択肢２：離婚前にご主人と協議し、息子さんに直接名義変更する**：この場合も贈与税が発生しますが、ご主人と協議が必要となります。

* **選択肢３：ローン残高を息子さんに一部負担してもらう**：贈与税は発生しますが、税額を軽減できます。ただし、息子さんの経済状況を考慮する必要があります。

どの選択肢が最適かは、マンションの正確な評価額、贈与税額、息子さんの経済状況などを総合的に判断する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：税理士・弁護士への相談

不動産の名義変更や贈与税に関する手続きは複雑です。特に、離婚を伴う場合は、法律的な知識も必要になります。税理士は贈与税の計算や申告、弁護士は離婚協議や財産分与に関するアドバイスをしてくれます。ご自身で判断する前に、税理士と弁護士に相談することを強くお勧めします。

まとめ：最適な方法を選択するために専門家の力を借りましょう

マンションの名義変更は、贈与税の発生、離婚協議、息子さんの経済状況など、様々な要素を考慮する必要がある複雑な問題です。今回の解説が、状況を理解し、専門家への相談を検討する上で役立つことを願っています。ご自身の状況に最適な方法を選択するために、税理士や弁護士などの専門家に相談することを強くお勧めします。早めの相談が、将来的な負担軽減につながる可能性があります。