マンションの固定資産税：居住と賃貸、個人と法人で税額は変わる？徹底解説

固定資産税の基礎知識

固定資産税とは、土地や建物などの固定資産を所有している人が、毎年1月1日時点でその資産に対して支払う税金です（地方税）。税額は、固定資産の評価額（その資産の価値）に税率をかけたもので算出されます。 評価額は、国土交通省が定めた基準に基づいて、市町村が算定します。

居住と賃貸の場合の固定資産税

ご自身のマンションを居住用として利用している場合と、賃貸に出している場合では、固定資産税の税額が変わる可能性があります。 多くの市町村では、居住用住宅には固定資産税の軽減措置（税額を減らす措置）が適用されます。 具体的には、評価額が一定割合減額されたり、税率が低くなったりします。 一方、賃貸として利用する場合は、この軽減措置が適用されない（または適用割合が小さくなる）ため、税額が高くなる可能性があります。 ただし、軽減措置の有無やその内容は、自治体によって異なりますので、お住まいの市町村の税務課に確認することが重要です。

個人と法人の場合の固定資産税

賃貸の場合、個人で運用する場合と会社（法人）で運用する場合でも、税額に違いが生じる可能性があります。 個人と法人の税率は基本的に同じですが、法人の場合は、土地や建物の評価方法、そして課税方法に違いが出てくる場合があります。 特に、事業用の不動産の場合、評価額が高くなる可能性があり、結果的に固定資産税額が高くなるケースも考えられます。 また、法人の場合は、固定資産税の他に、法人住民税なども負担する必要があります。

関係する法律や制度

固定資産税に関する法律は、地方税法です。 この法律に基づいて、各市町村が固定資産税の評価額や税率を決定し、徴収を行います。 また、居住用住宅に対する軽減措置は、地方税法や各市町村の条例によって定められています。

誤解されがちなポイント

「賃貸に出せば必ず税金が高くなる」という誤解は避けましょう。 軽減措置の有無やその程度は、自治体によって異なり、建物の構造や築年数なども影響します。 必ずしも賃貸の方が高くなるわけではないので、正確な税額は、お住まいの市町村の税務課に問い合わせて確認する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、築年数の古いマンションを賃貸に出す場合、居住用としての減額措置が適用されなくなることで、税額が上昇する可能性があります。 逆に、新築マンションを居住用として利用していた場合、賃貸に出すことで税額が上昇する可能性があります。 正確な税額を知るためには、お住まいの市町村の固定資産税課税明細書を確認するか、直接問い合わせるのが最善です。 市町村のウェブサイトにも情報が掲載されていることが多いです。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産の税金は複雑で、自治体によって制度が異なるため、判断に迷うことも多いです。 税額の計算に不安がある場合、または税金に関する専門的なアドバイスが必要な場合は、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。 特に、法人での運用を検討している場合は、税金に関する専門的な知識が不可欠です。

まとめ

マンションの固定資産税は、居住用か賃貸用か、個人所有か法人所有かによって税額が大きく変わる可能性があります。 居住用には軽減措置が適用されるケースが多いですが、賃貸の場合、その適用がなくなったり、適用割合が小さくなったりする可能性があります。 また、法人所有の場合は、評価方法や課税方法の違いから税額が高くなる可能性も考慮する必要があります。 正確な税額を知るためには、お住まいの市町村の税務課に問い合わせるか、税理士などの専門家に相談することが重要です。