マンションを担保にした融資：抵当権設定済みの場合でも可能？残債超過時の融資可能性を徹底解説

不動産担保ローンの基礎知識

不動産担保ローンとは、不動産（土地や建物）を担保に融資を受けるローンです。融資を受ける際には、担保となる不動産に抵当権（※抵当権とは、債務者が債権者に対して債務を履行しない場合に、担保不動産を売却して債権を回収できる権利のことです。）が設定されます。 これは、借主がローンを返済できなくなった場合に、金融機関が不動産を売却して損失を最小限に抑えるための仕組みです。

残債超過時における融資の可能性

質問者様のように、既に抵当権が設定されており、かつ残債が不動産の価値を上回る場合でも、不動産担保ローンによる融資は不可能ではありません。しかし、非常に難しいケースと言えます。

金融機関は、融資を行う際に、担保不動産の価値を綿密に評価します。 残債が不動産価値を上回っているということは、仮に不動産を売却しても、ローン残債を全額回収できない可能性が高いことを意味します。そのため、金融機関はリスクを高く評価し、融資を渋る、もしくは融資額を大幅に減額する可能性が高いです。

関係する法律：抵当権に関する法律

抵当権に関する法律は、民法に規定されています。具体的には、民法第370条以降に抵当権の成立要件、効力、消滅などが規定されています。 複数の抵当権が設定されている場合、優先順位（第1順位、第2順位など）によって、売却による債権回収の順番が決まります。 質問者様のケースでは、既に第2順位まで抵当権が設定されているため、新たな融資は第3順位以降となる可能性が高く、融資実行の可能性はさらに低くなります。

誤解されがちなポイント：不動産価値と評価額

不動産の価値と、金融機関による評価額は必ずしも一致しません。 金融機関は、市場価格だけでなく、建物の築年数、状態、立地条件などを総合的に判断して評価額を決定します。 そのため、所有者が考えている不動産価値よりも、評価額が低くなるケースも珍しくありません。 この評価額が、融資額の上限を決める重要な要素となります。

実務的なアドバイスと具体例

残債超過の場合、融資を受けるためには、以下の様な対策が考えられます。

* **追加の担保提供**: 他の不動産や有価証券などを追加で担保として提供することで、融資の可能性を高めることができます。
* **借入額の削減**: 希望額を減らし、より現実的な金額で融資を申し込むことで、融資が承認される可能性が高まります。
* **信用情報の改善**: 信用情報機関（CICなど）に登録されている信用情報が良好であることを示すことが重要です。
* **共担者・保証人の確保**: 共担者や保証人を立てることで、金融機関のリスクを軽減し、融資を承認してもらいやすくなります。

例えば、マンションの評価額が1000万円、残債が1200万円の場合、追加で預金や他の不動産を担保に提供することで、200万円の融資を受けることができるかもしれません。しかし、それはあくまで可能性の一つであり、金融機関の判断次第です。

専門家に相談すべき場合とその理由

残債が不動産価値を上回る状況での融資は、非常に複雑で専門的な知識が必要です。 ご自身で判断する前に、不動産会社や金融機関、弁護士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 専門家は、質問者様の状況を正確に把握し、最適な解決策を提案してくれます。

まとめ

残債が不動産価値を上回る場合でも、不動産担保ローンによる融資は不可能ではありませんが、非常に難しいケースです。 融資を受けるためには、追加担保の提供、借入額の削減、信用情報の改善など、様々な対策が必要となる可能性があります。 専門家のアドバイスを得ながら、現実的な計画を立てることが重要です。 焦らず、じっくりと検討を進めてください。