マンションオーナーの部屋の保存登記は不動産登記法の74条1項？2項？登記識別情報は？

回答と解説

テーマの基礎知識：保存登記と区分所有建物

マンションのような区分所有建物（複数の人がそれぞれ独立して所有する建物）に関する登記は、少し複雑です。まず、保存登記について説明しましょう。これは、新築された建物や、今まで登記されていなかった建物について、初めて登記簿（建物の情報が記録されている公的な帳簿）に情報を登録する手続きのことです。

不動産登記法には、この保存登記に関する規定があり、その中で重要なのが第74条です。この条文は、建物の所有権を取得した人が、その所有権を登記簿に記録するための手続きを定めています。今回の質問にある1項と2項は、この74条の中に含まれています。

区分所有建物の場合、各部屋（専有部分といいます）ごとに所有者が存在し、それぞれがその部屋の所有権を登記する必要があります。また、マンションの敷地（土地）についても、各部屋の所有者が一定の割合で権利を持つ（敷地権）のが一般的です。

今回のケースへの直接的な回答：オーナーの保存登記

今回のケースでは、マンションオーナーが所有する2部屋の保存登記は、原則として不動産登記法74条1項に基づいて行われると考えられます。1項は、建物の所有権を取得した人が、その所有権を登記簿に記録する一般的な手続きを定めています。オーナーは、新築されたマンションの部屋を取得したので、この1項の手続きに沿って保存登記を行うことになります。

2項は、売買などによって所有権が移転した場合の保存登記に関する規定ですが、今回のケースでは、オーナーは新築の部屋を取得したため、2項は適用されません。

したがって、オーナーが所有する2部屋は、それぞれ1項の手続きで保存登記されることになります。これは、オーナー所有の2部屋が、他の部屋と一体化するということではありません。各部屋は独立した所有権の対象として扱われ、それぞれ個別に登記されるのです。

関係する法律や制度：不動産登記法と敷地権

今回のケースで関連する法律は、もちろん不動産登記法です。この法律は、不動産の登記に関する基本的なルールを定めています。そして、マンションのような区分所有建物の場合には、区分所有法も関係してきます。区分所有法は、区分所有建物の所有関係や管理方法などを定めています。

また、今回のケースでは「敷地権」という言葉が出てきました。敷地権とは、マンションの各部屋の所有者が、そのマンションの敷地（土地）に対して持つ権利のことです。敷地権は、建物の登記と同時に登記されるのが一般的です。

誤解されがちなポイントの整理：売買保存と所有権の範囲

よくある誤解として、2項が適用される場合について、です。2項は、売買などによって所有権が移転した場合に適用される手続きです。今回のケースでは、オーナーは新築の部屋を取得したので、2項は適用されません。2項が適用されるのは、例えば、オーナーが所有する部屋を誰かに売却した場合などです。

もう一つの誤解として、所有権の範囲についてです。オーナーが2部屋を所有していても、それはマンション全体を所有しているという意味ではありません。オーナーは、あくまでも2部屋の専有部分の所有者であり、他の部屋の所有者と同様に、マンション全体の敷地権を持っています。マンション全体は、区分所有者全員で共有しているという考え方です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：登記手続きの流れ

実際に保存登記を行う場合の手続きについて、簡単に説明します。

• 必要書類の準備: 申請書、建物の図面、建築確認済証、所有権を証明する書類（売買契約書など）、そして、本人確認書類などが必要です。
• 登記申請書の作成: 登記申請書には、建物の情報（所在地、構造、床面積など）、所有者の情報（氏名、住所など）を記載します。
• 法務局への申請: 必要書類を揃えて、管轄の法務局に登記申請を行います。
• 登記完了: 法務局が申請内容を審査し、問題がなければ登記が完了します。登記完了後、登記識別情報が発行されます。

オーナーが1部屋を売却する場合、売買契約を締結し、所有権移転登記を行うことになります。この場合、買主は、売主から登記識別情報を受け取り、法務局に提出する必要があります。また、土地の登記済証も必要です。土地の登記済証は、土地の所有権を証明する書類であり、売買の際には、買主に引き渡す必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家の役割

不動産登記に関する手続きは、専門的な知識が必要となる場合があります。特に、複雑な権利関係や、特殊な事情がある場合には、専門家への相談を検討することをおすすめします。

具体的には、以下のような場合に専門家への相談を検討しましょう。

• 権利関係が複雑な場合: 抵当権（住宅ローンなど）が付いている、共有名義になっているなど、権利関係が複雑な場合には、専門家のアドバイスが必要となることがあります。
• 特殊な事情がある場合: 相続や贈与など、特殊な事情がある場合には、専門的な知識が必要となることがあります。
• 手続きに不安がある場合: 登記手続きに慣れていない、または不安がある場合には、専門家に依頼することで、スムーズに手続きを進めることができます。

専門家としては、土地家屋調査士や司法書士がいます。土地家屋調査士は、土地や建物の表示に関する登記（所在、面積など）を専門とし、司法書士は、所有権に関する登記（売買、相続など）を専門としています。今回のケースでは、どちらの専門家にも相談することができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• マンションオーナーが新築の部屋を所有する場合、保存登記は原則として不動産登記法74条1項に基づいて行われます。
• オーナーが部屋を売却する場合、所有権移転登記には、土地の登記済証と登記識別情報が必要です。
• 不動産登記に関する手続きは、専門的な知識が必要となる場合があるため、必要に応じて専門家（土地家屋調査士、司法書士）に相談しましょう。

不動産登記は、大切な財産を守るための重要な手続きです。不明な点があれば、専門家に相談し、適切な対応を心がけましょう。