マンションローンの支払いが困難になったら？保証会社の役割と注意点

ローンの支払いが滞った場合の基礎知識

マンションを購入する際に利用する住宅ローンは、多くの場合、長期間にわたる大きな金額の借り入れとなります。そのため、何らかの事情でローンの支払いが滞ってしまう可能性もゼロではありません。ここでは、ローンの支払いが滞った場合にどうなるのか、基本的な流れを解説します。

まず、ローンの支払いが遅れると、金融機関（お金を貸す銀行など）から督促（とくそく）の連絡がきます。通常は、1ヶ月程度の遅延であれば、電話や書面での催促が中心です。しかし、2～3ヶ月と滞納が続くと、金融機関はより厳しい対応を取るようになります。

具体的には、まず保証会社（後述）に連絡がいき、保証会社が代わりに金融機関に弁済（べんさい：お金を支払うこと）を行います。その後、保証会社から債務者（お金を借りた人）に対して、一括での返済を求める通知が届きます。この時点で、すでに信用情報（個人の借入状況など）に傷がつき、新たな借り入れが難しくなる可能性があります。

さらに滞納が続くと、最終的には、担保（ローンを借りる際に、万が一返済できなくなった場合に備えて設定されるもの。多くの場合、購入したマンションが担保となります）となっているマンションが競売にかけられることになります。競売とは、裁判所が債務者の所有する不動産を売却し、その売却代金から債権者（金融機関や保証会社）への返済を行う手続きです。

競売の結果、マンションが売却され、その売却代金でローンの残債（残りの借金）を完済できれば良いですが、売却価格が残債を下回ることもあります。その場合、残った債務は、債務者に対して請求されることになります。

今回のケースへの直接的な回答

マンションローンの支払いが困難になった場合、まず金融機関から督促がきます。滞納が続くと、金融機関は保証会社に代位弁済（だいいべんさい：代わりに弁済してもらうこと）を求めます。保証会社は、金融機関に対してローンの残高を支払い、債務者に対して一括での返済を求めます。最終的に、マンションが競売にかけられる可能性もあります。

関係する法律や制度

マンションローンの滞納に関連する主な法律や制度は以下の通りです。

• 民法：債権（お金を貸す権利）や債務（お金を返す義務）に関する基本的なルールを定めています。連帯保証や抵当権（後述）なども、この民法に基づいて定められています。
• 担保権：住宅ローンを借りる際に設定される抵当権は、民法で定められた担保権の一つです。抵当権は、債務者がローンの返済を滞った場合に、金融機関が担保となっている不動産を競売にかけて、その売却代金から優先的に債権を回収できる権利です。
• 破産法：債務者が、自身の財産ではすべての債務を返済できない場合に、裁判所に破産を申し立てる制度です。破産が認められると、原則としてすべての債務が免除されますが、信用情報に大きな影響が出ます。
• 個人再生：住宅ローンを含めた債務の返済が困難な場合に、裁判所の認可を得て、借金を減額してもらい、原則として3年間で分割返済していく制度です。住宅ローンについては、住宅ローン特則を利用することで、住宅を手元に残したまま再生できる可能性があります。

誤解されがちなポイントの整理

マンションローンの滞納に関して、よくある誤解を整理します。

• 保証会社は「保険」ではない：保証会社は、ローンの支払いを肩代わりする役割を担いますが、これは保険とは異なります。保険は、万が一の事態に備えて、加入者が保険料を支払うことで、保険金を受け取れる仕組みです。一方、保証会社は、債務者の代わりに金融機関に弁済を行い、その弁済金を債務者に請求します。
• 保証会社が支払えば終わりではない：保証会社が金融機関に代位弁済を行った後も、債務者は保証会社に対して残りの債務を支払う義務があります。つまり、保証会社が代わりに支払ったとしても、借金がなくなるわけではありません。
• 競売は最終手段：競売は、金融機関や保証会社にとって、債権を回収するための最終手段です。競売になる前に、金融機関や保証会社との間で、返済計画の見直しや任意売却（債務者の意思でマンションを売却すること）などの交渉を行うことも可能です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

マンションローンの支払いが困難になった場合の、実務的なアドバイスや具体例を紹介します。

• 早めの相談が重要：ローンの支払いが厳しくなったら、できるだけ早く金融機関や保証会社に相談することが重要です。早期に相談することで、返済計画の見直しや、リスケジュール（返済期間の延長や、一定期間の返済猶予など）などの対応をしてもらえる可能性があります。
• 家計の見直し：ローンの支払いが困難になった原因を分析し、家計の見直しを行うことも重要です。無駄な支出を削減し、収入を増やすための方法を検討しましょう。
• 専門家への相談：弁護士やファイナンシャルプランナーなどの専門家に相談することも有効です。専門家は、個々の状況に応じたアドバイスをしてくれ、適切な解決策を見つける手助けをしてくれます。
• 任意売却の検討：競売になる前に、任意売却を検討することもできます。任意売却は、債務者の意思でマンションを売却する方法で、競売よりも高い価格で売却できる可能性があります。

具体例：

Aさんは、マンションを購入しましたが、リストラで収入が減ってしまい、ローンの支払いが厳しくなりました。そこで、Aさんは、まず金融機関に相談し、返済期間を延長してもらうことで、月々の返済額を減らしました。さらに、弁護士に相談し、任意売却の手続きを進めました。その結果、Aさんは、マンションを売却し、残りの債務を分割で返済することで、生活を立て直すことができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（弁護士、司法書士、ファイナンシャルプランナーなど）への相談を検討しましょう。

• ローンの滞納が続き、金融機関からの催促が止まらない場合：法的知識が必要となる場合や、交渉が難航している場合は、弁護士に相談することで、適切なアドバイスや交渉のサポートを受けられます。
• 競売の手続きが進んでいる場合：競売に関する手続きは複雑であり、専門的な知識が必要です。弁護士に相談することで、競売を回避するための対策や、競売後の対応についてアドバイスを受けることができます。
• 債務整理を検討している場合：自己破産、個人再生などの債務整理は、法的知識が必要となる手続きです。弁護士に相談することで、自身の状況に合った最適な債務整理の方法を選択し、手続きをスムーズに進めることができます。
• 今後の生活設計について不安がある場合：ファイナンシャルプランナーに相談することで、家計の見直しや、今後の生活設計に関するアドバイスを受けることができます。

まとめ

マンションローンの支払いが困難になった場合、まずは金融機関に相談し、返済計画の見直しなどを検討しましょう。滞納が続くと、保証会社が代位弁済を行い、最終的にはマンションが競売にかけられる可能性があります。早めの相談と、専門家への相談が、問題解決への第一歩となります。

今回の重要ポイントは以下の通りです。

• ローンの滞納が続くと、競売になる可能性がある。
• 保証会社は、ローンの連帯保証人として、債務者の代わりに金融機関に弁済する。
• ローンの支払いが厳しくなったら、早めに金融機関や専門家に相談する。