マンションローンの支払いが滞ったらどうなる？ホームレスになる可能性はある？

ローンの支払いが滞るとどうなる？マンションを手放すまでの流れを解説

マンションを購入する際に利用する住宅ローンは、非常に大きな金額を長期間にわたって借り入れる契約です。万が一、ローンの支払いが滞ってしまった場合、いくつかの段階を経て、最終的にマンションを手放すことになる可能性があります。ここでは、その流れを詳しく見ていきましょう。

まず、ローンの支払いが滞ると、金融機関（お金を貸した側）から督促の連絡がきます。これは、支払いが遅れていることを知らせ、支払いを促すものです。通常は、電話や書面で行われます。支払いが遅れた期間が長くなると、金融機関は「期限の利益の喪失」を通知します。これは、分割で支払う権利を失い、残りのローン残高を一括で支払うように求められることを意味します（期限の利益の喪失：ローンの契約では、毎月分割で支払うことで、お金を借りた人は利益を得ています。しかし、支払いが滞ると、この利益を失い、残りの金額を一括で支払わなければならなくなります）。

一括での支払いが難しい場合、金融機関は、マンションを担保（担保：ローンを借りる際に、万が一返済できなくなった場合に備えて、金融機関に提供するものです。マンションの場合は、そのマンション自体が担保となります）として差し押さえ、競売（競売：裁判所が、担保となっているマンションを売却し、その売却代金からローンの残りを回収する手続き）にかける手続きを開始します。競売にかかると、裁判所がマンションを売却し、その売却代金からローンの残高が回収されます。

競売の結果、マンションが売却され、その売却代金でローンの残高を全て返済できれば、問題は解決します。しかし、売却代金がローンの残高に満たない場合（これを「債務超過」といいます）、残りの債務は残ってしまいます。この残りの債務については、金融機関から返済を求められることになります。

住宅ローン滞納に関連する法律や制度

住宅ローンの滞納は、法律や様々な制度と深く関わっています。ここでは、関連する主な法律や制度について解説します。

• 民法：民法は、私的な関係を規律する基本的な法律です。住宅ローンの契約や、債務（債務：お金を借りた人が負う返済の義務）の履行に関する規定が含まれています。ローンの返済が滞った場合の債権者（お金を貸した側）の権利や、債務者の義務などが定められています。
• 担保権（抵当権）：住宅ローンを借りる際に、金融機関はマンションに抵当権を設定します。抵当権は、債務者がローンの返済をできなくなった場合に、金融機関がマンションを競売にかけて、その売却代金から優先的に債権を回収できる権利です。
• 破産法：ローンの返済が困難になり、債務超過に陥った場合、自己破産という選択肢があります。自己破産は、裁判所に申し立てを行い、借金の返済を免除してもらう手続きです。ただし、自己破産をすると、信用情報に記録が残り、一定期間は新たな借入やクレジットカードの利用などが制限されます。
• 特定調停：特定調停は、裁判所が仲介し、債務者と債権者の間で返済計画について合意を目指す手続きです。裁判所が間に入ることで、円滑な話し合いを促し、債務者の負担を軽減する可能性があります。
• 住宅ローンに関する相談窓口：各自治体や消費者団体には、住宅ローンに関する相談窓口が設置されています。専門家によるアドバイスを受けることができ、問題解決への糸口を見つけることができます。

誤解されがちなポイント

住宅ローンの滞納や、マンションを手放すことについては、誤解されやすい点がいくつかあります。ここでは、よくある誤解とその真相について解説します。

• 「一度滞納したら、すぐにマンションを追い出される」：実際には、ローンの滞納から競売、そして退去までには、ある程度の期間があります。金融機関からの督促、期限の利益の喪失通知、競売の手続きなど、いくつかの段階を踏みます。
• 「競売で売却されたら、残りの債務は全てなくなる」：競売でマンションが売却されても、売却代金がローンの残高に満たない場合、残りの債務は残ります。この残りの債務は、返済する必要があります。
• 「自己破産をすれば、全ての借金がなくなる」：自己破産をすると、基本的には借金の返済義務がなくなりますが、一部の債務（税金など）は免除されません。また、自己破産をすると、信用情報に記録が残り、一定期間は新たな借入などが制限されます。
• 「保証会社がいれば、安心」：住宅ローンには、保証会社が付いている場合があります。保証会社は、債務者がローンの返済をできなくなった場合に、金融機関に代位弁済（代位弁済：保証会社が、債務者に代わって金融機関に返済すること）を行います。しかし、保証会社が代位弁済を行った場合、債務者は保証会社に対して返済義務を負うことになります。

実務的なアドバイスと具体例

住宅ローンの支払いが困難になった場合、いくつかの実務的なアドバイスがあります。具体的な事例を交えながら見ていきましょう。

• 早めの相談：ローンの支払いが難しくなると感じたら、すぐに金融機関に相談しましょう。返済計画の見直しや、一時的な返済猶予（返済猶予：一定期間、ローンの返済を待ってもらうこと）などの対応を検討してもらえる可能性があります。
• 専門家への相談：弁護士やファイナンシャルプランナーなど、専門家に相談することも有効です。個別の状況に応じたアドバイスや、法的な手続きのサポートを受けることができます。
• 任意売却の検討：競売になる前に、自らマンションを売却する「任意売却」という方法があります。任意売却は、競売よりも高い価格で売却できる可能性があり、残債務を減らすことができます。
• 生活費の見直し：ローンの返済が困難な場合、まずは生活費を見直しましょう。無駄な支出を削減し、収入を増やす方法を検討することも重要です。
• 公的支援の活用：自治体や社会福祉協議会などでは、住宅に関する相談や、住居確保給付金（住居確保給付金：住宅を失う可能性のある人に対して、家賃相当額を支給する制度）などの支援制度があります。積極的に活用しましょう。

具体例：

Aさんは、リストラにより収入が減少し、住宅ローンの支払いが困難になりました。Aさんは、すぐに金融機関に相談し、返済期間の延長や、一時的な返済猶予を検討してもらいました。さらに、弁護士に相談し、任意売却の手続きを進めました。任意売却の結果、ローンの残債務を減らすことができ、新たな生活を始めることができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

住宅ローンの問題は、複雑で専門的な知識が必要になる場合があります。以下のような状況に陥った場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• ローンの支払いが滞り、金融機関から督促を受けている場合：早急な対応が必要であり、専門家のアドバイスが不可欠です。
• 競売の手続きが開始された場合：競売は、法的な手続きが複雑であり、専門家のサポートなしでは不利な状況に陥る可能性があります。
• 自己破産を検討している場合：自己破産は、法的にも大きな影響がある手続きであり、弁護士に相談し、適切なアドバイスを受ける必要があります。
• 任意売却を検討している場合：任意売却は、専門的な知識と交渉力が必要であり、不動産業者や弁護士に相談することが望ましいです。
• 債務整理について詳しく知りたい場合：債務整理には、自己破産以外にも様々な方法があります。専門家に相談し、自分に合った方法を選択することが重要です。

まとめ：ローンの支払いが滞った場合の重要なポイント

住宅ローンの支払いが滞った場合、マンションを手放す可能性はあります。しかし、様々な制度や対策があり、適切な対応をすることで、ホームレスになることを回避し、新たな生活を始めることも可能です。重要なポイントをまとめます。

• 早めの対応が重要：ローンの支払いが難しくなったら、すぐに金融機関や専門家に相談しましょう。
• 情報収集：関連する法律や制度について理解を深めましょう。
• 専門家の活用：弁護士やファイナンシャルプランナーなど、専門家のアドバイスを受けましょう。
• 公的支援の活用：自治体や社会福祉協議会などの公的支援制度を活用しましょう。
• 冷静な判断：感情的にならず、冷静に状況を判断し、適切な対策を講じましょう。

住宅ローンの問題は、決して一人で抱え込まず、専門家や関係機関に相談し、解決に向けて積極的に行動することが大切です。