住宅ローンの基礎知識：二重ローンの可能性
住宅ローンは、家を購入する際に利用する、まとまった金額を借り入れるためのローンです。通常、購入する物件を担保（万が一返済できなくなった場合に、金融機関がお金を回収できる対象）として設定します。しかし、今回のケースのように、すでに住宅ローンが残っている状態で、さらに新しい住宅を購入する場合、いくつかの選択肢があります。
まず、二重ローンという状態になる可能性があります。これは、2つの住宅ローンを同時に抱えることです。マンションを売却せずに、新しい住宅を購入する場合、マンションのローンはそのまま残り、新しい住宅のローンも組むことになります。この場合、毎月の返済額が増えるため、家計への負担が大きくなる可能性があります。
今回のケースへの直接的な回答：ローン合算の可能性
マンションのローン残債を、新しい住宅ローンに合算（まとめて）できるかどうかは、金融機関の判断によります。一般的には、以下の2つの方法が考えられます。
- 借り換え：新しい住宅ローンを組む際に、マンションのローン残債分も合わせて借り入れる方法。これにより、ローンを一本化できます。
- 追加融資：新しい住宅ローンに、マンションのローン残債分を上乗せして借り入れる方法。
これらの方法を利用できるかどうかは、個々の金融機関の審査基準や、あなたの信用情報、収入状況、購入する物件の評価などによって異なります。金融機関によっては、マンションを売却することを条件とする場合もあります。
関係する法律や制度：担保と抵当権
住宅ローンを借り入れる際には、購入する物件に抵当権が設定されます。抵当権とは、万が一ローンを返済できなくなった場合に、金融機関がその物件を売却して、貸したお金を回収できる権利のことです。
今回のケースでは、マンションにすでに抵当権が設定されています。新しい住宅ローンを組む際にも、新しい住宅に抵当権が設定されます。つまり、複数の物件に抵当権が設定される可能性があります。
また、住宅ローンの借り換えや追加融資を行う場合、既存の抵当権を抹消し、新しいローンに合わせて抵当権を設定し直す手続きが必要になる場合があります。
誤解されがちなポイント：信用情報と収入
住宅ローンの審査では、あなたの信用情報が非常に重要になります。信用情報とは、過去のローンの返済状況や、クレジットカードの利用状況など、お金の借り入れに関する情報のことです。もし、過去にローンの返済遅延や、自己破産などの経験があると、審査に通らない可能性が高くなります。
また、収入も重要な審査項目です。安定した収入があり、毎月の返済能力があると認められなければ、ローンを借りることはできません。新しい住宅ローンにマンションのローン残債を合算する場合、毎月の返済額が増えるため、より高い収入が求められる可能性があります。
さらに、金融機関によっては、総返済負担率（年収に対するローンの年間返済額の割合）を重視することがあります。この割合が高いと、審査に通らない可能性が高くなります。
実務的なアドバイス：金融機関との相談
まず、複数の金融機関に相談し、あなたの状況を詳しく説明しましょう。それぞれの金融機関で、住宅ローンの審査基準や、金利、手数料などが異なります。複数の金融機関を比較検討することで、あなたに最適な条件のローンを見つけることができます。
相談する際には、以下の情報を準備しておくとスムーズです。
- 現在のマンションのローン残高
- マンションの査定価格（売却した場合の予想価格）
- あなたの年収、職業、勤続年数
- 他の借入金の有無
- 購入希望の住宅の物件情報
金融機関によっては、事前審査というサービスを提供しています。これは、本審査の前に、あなたの状況でローンを借りられる可能性があるかどうかを、簡易的に審査してもらうものです。事前審査を利用することで、本審査を受ける前に、借りられる可能性をある程度把握することができます。
専門家に相談すべき場合：FPや住宅ローンアドバイザー
住宅ローンの選択は、あなたの将来の家計に大きな影響を与えます。もし、ローンの選択に迷ったり、不安を感じたりする場合は、専門家に相談することをおすすめします。
ファイナンシャルプランナー（FP）は、お金に関する専門家です。あなたのライフプラン（人生設計）に合わせて、住宅ローンのアドバイスをしてくれます。また、住宅ローンアドバイザーも、住宅ローンに関する専門知識を持っています。彼らは、金融機関の住宅ローン商品の比較や、ローンの借り方について、専門的なアドバイスをしてくれます。
専門家に相談することで、あなたに最適な住宅ローンを選び、無理のない返済計画を立てることができます。また、万が一、返済が滞ってしまった場合の対策についても、アドバイスを受けることができます。
まとめ：今回の重要ポイントのおさらい
今回のケースでは、マンションのローン残債を抱えたまま、新しい住宅ローンを組むことは、可能です。ただし、金融機関の審査や、あなたの信用情報、収入状況などによって、その可否や条件は異なります。
重要なポイントは以下の通りです。
- 複数の金融機関に相談し、比較検討する。
- 自身の信用情報や収入状況を把握する。
- 必要に応じて、専門家（FPや住宅ローンアドバイザー）に相談する。
住宅ローンの選択は、あなたの将来を左右する重要な決断です。慎重に検討し、後悔のない選択をしましょう。
