マンション任意売却、滞納管理費も必要？区分所有物件の疑問を解決

【背景】

【悩み】

任意売却には、住宅ローンだけでなく、管理費や修繕積立金の滞納も影響します。

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者（お金を貸した側）の同意を得て、不動産を売却する方法です。競売（裁判所が強制的に売却する手続き）よりも、より高い価格で売却できる可能性があり、残債（ローンの残高）を減らすことができます。

区分所有物件とは、マンションのように、建物の一部を所有（専有部分）し、他の部分を共有（共用部分）する形態の物件のことです。マンションの所有者は、管理費や修繕積立金を支払う義務があります。

マンションの任意売却を行う場合、住宅ローンの未払いだけでなく、管理費や修繕積立金の滞納も問題になります。

なぜなら、これらの滞納金は、売却代金から優先的に支払われる可能性があるからです。具体的には、売却代金から住宅ローンの残債を差し引いた後に、未払いの管理費や修繕積立金が支払われるケースが多いです。そのため、滞納金が多いほど、手元に残るお金が少なくなる可能性があります。

今回のケースで関係する主な法律は、以下の通りです。

これらの法律に基づき、マンションの管理組合は、滞納された管理費や修繕積立金を回収するために、法的手段（訴訟など）を取ることもあります。

多くの方が誤解しがちな点として、「任意売却すれば、滞納金はチャラになる」という考えがあります。しかし、これは誤りです。任意売却は、あくまで売却方法の一つであり、滞納金がなくなるわけではありません。

売却代金から住宅ローンの残債を支払った後、余剰金があれば、そこから滞納している管理費や修繕積立金が支払われます。もし余剰金がなければ、債権者との間で、残債の支払いについて交渉することになります。

任意売却を進める上での、実務的なアドバイスと具体例を紹介します。

専門家への相談：まずは、任意売却に詳しい不動産業者や弁護士に相談しましょう。現状の債務状況や、今後の見通しについてアドバイスをもらうことが重要です。
債権者との交渉：住宅ローンの債権者（多くは金融機関）と交渉し、任意売却に同意してもらう必要があります。滞納している管理費や修繕積立金についても、債権者と連携して、どのように処理するかを検討します。
売却活動：不動産業者の協力のもと、売却活動を行います。競売よりも高い価格で売却できるよう、市場調査や広告活動を行います。
売買契約と決済：買主が見つかったら、売買契約を締結します。契約内容をよく確認し、不明な点は専門家に相談しましょう。決済（代金の受け渡し）が完了すれば、任意売却は完了です。

具体例：

住宅ローンの残債が2000万円、管理費と修繕積立金の滞納が100万円、マンションの売却価格が2200万円の場合を考えてみましょう。

もし売却価格が2000万円であれば、住宅ローンの残債を支払うと、手元には何も残りません。さらに、管理費や修繕積立金の滞納があると、債務整理（自己破産など）を検討せざるを得なくなる可能性もあります。

以下のような場合は、早めに専門家（弁護士や不動産業者）に相談することをお勧めします。

専門家は、個々の状況に合わせて、最適なアドバイスやサポートを提供してくれます。早期に相談することで、より良い解決策を見つけられる可能性が高まります。

マンションの任意売却を行う際には、住宅ローンの未払いだけでなく、管理費や修繕積立金の滞納も考慮する必要があります。これらの滞納金は、売却代金から優先的に支払われる可能性があり、手元に残るお金が少なくなる可能性があります。

任意売却を検討する際は、専門家（不動産業者や弁護士）に相談し、現状の債務状況や今後の見通しについてアドバイスをもらいましょう。早期の対応が、より良い結果につながる可能性を高めます。