マンション任意売却を検討中！滞納なしでもできる？最初の行動を解説

任意売却とは？基礎知識をわかりやすく解説

任意売却とは、住宅ローンを返済できなくなった場合に、債権者（お金を貸した側、多くは金融機関）の合意を得て、不動産を売却する方法です。通常の売買と同じように、市場価格に近い価格で売却できる可能性が高く、残債務（ローンの残りの金額）を減らすことができます。

住宅ローンを滞納し、このままでは競売（裁判所が不動産を強制的に売却すること）になる可能性がある場合に、多く利用されます。しかし、今回の質問者様のように、滞納がない場合でも、任意売却を選択することは可能です。

競売との違い： 競売では、市場価格よりも低い価格で売却されることが多く、残債務も多くなる傾向があります。任意売却は、債権者との交渉によって、より有利な条件で売却を進められる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答：滞納がなくても任意売却は可能！

今回の質問者様のように、ローンの滞納がない場合でも、任意売却を選択することは可能です。マンションの査定額がローン残高よりも低い（アンダーローン）状況では、売却してもローンを完済できない「オーバーローン」の状態になります。この場合、自己資金で不足分を補填するか、債権者との交渉によって任意売却を進めることになります。

今回のケースでは、査定額2400万円に対し、ローン残高が3400万円なので、1000万円の不足が発生します。この不足分をどうするか、債権者と相談する必要があります。

関係する法律や制度：債権者との交渉が重要

任意売却は、法律で定められた手続きではありません。債権者との合意に基づいて行われるため、民法や関連する金融に関する法律が関係してきます。特に重要なのは、債権者との交渉です。債権者は、少しでも多くの債権を回収したいと考えているため、交渉の進め方によって、結果が大きく変わることがあります。

担保権（抵当権）：住宅ローンを借りる際に、金融機関は不動産に抵当権を設定します。これは、万が一ローンの返済が滞った場合に、金融機関がその不動産を売却して債権を回収できる権利です。任意売却は、この抵当権を実行する前に、債権者と合意して行う売却方法と言えます。

誤解されがちなポイント：滞納がなくても任意売却はできる

多くの人が、「任意売却は滞納していることが前提」という誤解をしています。確かに、滞納が任意売却のきっかけになることは多いですが、滞納がなくても、任意売却を選択することは可能です。

今回のケースのように、アンダーローン（売却額がローン残高を下回る）の場合、自己資金が用意できない場合など、様々な理由で任意売却が検討されます。重要なのは、債権者との交渉であり、専門家のサポートを受けることです。

実務的なアドバイス：最初の行動と具体的なステップ

任意売却を検討する場合、以下のステップで進めるのが一般的です。

1. ローンの借り入れ銀行への相談：まずは、住宅ローンを借りている銀行に、現在の状況を正直に相談しましょう。任意売却を検討していること、売却後の資金計画などを伝えます。銀行は、任意売却に協力してくれる可能性があります。
2. 専門業者への相談：任意売却に詳しい専門業者（不動産業者）に相談しましょう。専門業者は、不動産の査定、債権者との交渉、売却活動などをサポートしてくれます。複数の業者に相談し、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
3. 弁護士への相談（必要に応じて）：債権者との交渉が難航する場合や、法的問題が発生した場合は、弁護士に相談することも検討しましょう。弁護士は、法的なアドバイスや交渉のサポートをしてくれます。
4. 不動産の査定：専門業者に不動産の査定を依頼し、売却可能な価格を把握します。
5. 債権者との交渉：専門業者が中心となり、債権者との交渉を行います。売却価格、残債務の支払い方法などについて、合意を目指します。
6. 売却活動：通常の不動産売買と同様に、購入希望者を探し、売却活動を行います。
7. 売買契約：購入希望者が見つかり、債権者の合意が得られれば、売買契約を締結します。
8. 決済：売買代金が支払われ、所有権が移転します。

自己破産：任意売却で残債務が残ってしまい、返済が難しい場合は、自己破産という選択肢も検討することになります。自己破産は、裁判所に申し立てを行い、借金の返済を免除してもらう手続きです。自己破産を検討する場合は、弁護士に相談しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

任意売却は、専門的な知識や経験が必要となる手続きです。以下のような場合は、専門家に相談することをお勧めします。

• 債権者との交渉が難航する場合：債権者との交渉は、専門的な知識や経験がないと、不利な条件で合意してしまう可能性があります。
• 不動産の売却活動がうまくいかない場合：不動産の売却活動には、専門的な知識やノウハウが必要です。
• 法的な問題が発生した場合：契約上のトラブルや、自己破産などの法的問題が発生した場合は、弁護士に相談しましょう。
• 時間がない場合：任意売却には、時間と労力がかかります。

専門家（不動産業者、弁護士など）は、あなたの状況に合わせて、最適なアドバイスやサポートを提供してくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

• 滞納がなくても、任意売却は可能です。
• まずは、ローンの借り入れ銀行に相談しましょう。
• 任意売却に詳しい専門業者（不動産業者）に相談しましょう。
• 債権者との交渉は、専門家のサポートを受けることが重要です。
• 状況に応じて、弁護士に相談することも検討しましょう。

任意売却は、人生における大きな決断です。焦らずに、専門家のアドバイスを受けながら、最適な選択をしてください。