マンション任意売却後の残債、JCSからの全額請求。交渉は可能？

残債問題とは？基本を理解しよう

マンションを売却しても、住宅ローン（残債）が残ってしまうことがあります。これを「残債」と言います。今回のケースでは、任意売却（ローンの返済が難しくなった場合に、債権者（お金を貸した人）の合意を得て、通常の売却よりも有利に進める売却方法）を行ったものの、売却代金だけではローンの全額を返済できず、約700万円が残ってしまったという状況です。

この残債は、本来であれば返済する義務があります。しかし、経済的な状況によっては、一括で支払うことが難しい場合も少なくありません。そこで、債権者との交渉が必要になるのです。

JCSからの請求、どう対応する？

今回のケースでは、JCSという会社から一括返済の請求が来ています。JCSは、債権回収を専門とする会社である可能性が高いです。多くの場合、住宅ローンの債権を金融機関から買い取って、債務者（お金を借りた人）に返済を求める業務を行っています。

まず、落ち着いて請求書の内容を確認しましょう。請求金額、請求の内訳、連絡先などが記載されているはずです。次に、ご自身の状況を整理します。収入、支出、貯蓄、財産の有無などを把握し、毎月の返済に充てられる金額を具体的に算出します。

その上で、JCSに電話をして、現状を正直に伝えましょう。一括返済が難しいこと、分割払いを希望することなどを伝えます。交渉の際には、以下の点を意識すると良いでしょう。

• 誠実な態度： 嘘をついたり、ごまかしたりせず、正直に話しましょう。
• 具体的な提案： 毎月いくらなら支払えるのか、具体的な金額を提示しましょう。
• 資料の準備： 収入を証明する資料（給与明細など）、支出を証明する資料（家計簿など）を準備しておくと、交渉を有利に進められます。

関係する法律と制度

残債問題に関連する主な法律や制度として、以下が挙げられます。

• 民法： 債務者が負う返済義務について規定しています。
• 債権回収に関する法規制： 債権回収会社（サービサー）の業務について、法律で定められています。
• 特定調停： 裁判所を通して、債権者との間で返済計画を立てる手続きです。
• 自己破産： 借金の返済が不可能になった場合に、裁判所に申し立てる手続きです。

今回のケースでは、まずはJCSとの交渉が重要です。しかし、交渉がうまくいかない場合や、ご自身の状況が改善しない場合は、専門家（弁護士など）に相談し、法的手段を検討することも視野に入れる必要があります。

誤解しやすいポイント

残債問題について、誤解されやすいポイントを整理します。

• 「払わなくても良い」という誤解： 残債は返済義務があります。放置すると、法的措置（給与の差し押さえなど）が取られる可能性があります。
• 「分割払いは絶対にできない」という誤解： 債権者は、少しでも回収したいと考えています。分割払いや減額交渉に応じてくれる可能性は十分にあります。
• 「弁護士に相談すると、すぐに自己破産になる」という誤解： 弁護士は、自己破産以外の解決策も提案してくれます。状況に応じて、最適な解決策を一緒に考えてくれます。

これらの誤解を解き、正しい知識を持つことが、問題解決への第一歩です。

実務的なアドバイスと具体例

JCSとの交渉を成功させるための、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 記録を残す： 交渉の記録（日時、担当者、話した内容など）を詳細に残しておきましょう。後々、トラブルになった場合に役立ちます。
• 専門用語を理解する： 交渉の際に、専門用語（例：和解、債務承認など）が出てくることがあります。事前に意味を調べておくと、スムーズに話を進められます。
• 感情的にならない： 焦りや不安から、感情的になってしまうこともあるかもしれません。冷静さを保ち、論理的に話すように心がけましょう。
• 減額交渉も試みる： 債権者は、少しでも多く回収したいと考えています。分割払いの交渉と同時に、減額交渉も試してみましょう。

具体例：

例えば、毎月の収入が20万円で、生活費が18万円の場合、毎月2万円を返済に充てられると仮定します。この場合、「毎月2万円の分割払いを希望します。また、利息の減額も検討していただきたい」といった形で交渉を進めることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（弁護士、司法書士など）に相談することをおすすめします。

• 交渉がうまくいかない場合： 債権者との交渉が難航している場合は、専門家の力を借りることで、より有利な条件を引き出せる可能性があります。
• 法的措置を検討する必要がある場合： 債権者から訴訟を起こされた場合や、差し押さえなどの法的措置が取られる可能性がある場合は、専門家に相談し、適切な対応策を講じる必要があります。
• 自己破産を検討する必要がある場合： 借金の返済がどうしても不可能な場合は、自己破産という選択肢もあります。専門家は、自己破産の手続きをサポートしてくれます。
• 精神的に辛い場合： 借金問題は、精神的な負担が大きいものです。一人で抱え込まず、専門家に相談することで、心の負担を軽減することができます。

専門家は、法律の専門知識だけでなく、交渉術や問題解決のノウハウも持っています。状況に応じて、最適な解決策を提案してくれます。

まとめ｜今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、マンションの任意売却後に残った残債について、JCSからの全額一括返済の請求に対して、どのように対応すれば良いかという点がポイントでした。

重要ポイントをまとめます。

• まずは、JCSに連絡し、現状を正直に伝える。 一括返済が難しいこと、分割払いを希望することなどを伝え、交渉の意思を示すことが重要です。
• ご自身の状況を整理する。 収入、支出、貯蓄、財産の有無などを把握し、返済に充てられる金額を具体的に算出しましょう。
• 誠実な態度で交渉する。 嘘をついたり、ごまかしたりせず、正直に話すことが大切です。
• 必要に応じて、専門家（弁護士など）に相談する。 交渉がうまくいかない場合や、法的措置が必要な場合は、専門家の力を借りましょう。

残債問題は、決して一人で抱え込む必要はありません。適切な対応をとることで、解決への道が開けます。焦らず、冷静に、問題解決に向けて一歩ずつ進んでいきましょう。