マンション共同名義の賃貸収入と確定申告：相続税精算課税と名義変更後の税務処理について

マンション賃貸収入と確定申告の基礎知識

マンションを賃貸に出して得た収入は「不動産所得」として、確定申告が必要です。不動産所得の計算は、収入金額から必要経費を差し引くことで算出されます。必要経費には、固定資産税、修繕費、管理費、減価償却費（建物の減価償却）などが含まれます。
申告は、不動産の所有者名義で行う必要があります。共同名義の場合は、所有割合に応じて収入と経費を按分して申告します。青色申告を選択すれば、所得控除が受けられますが、正確な帳簿付けが必要です。

過去の確定申告の修正について

2017年、2018年分の確定申告を夫名義で行ったことは、税務上問題となる可能性があります。マンションの所有権は質問者様とご両親にもあるため、夫名義での申告は、本来の所有者である質問者様とご両親の所得を隠蔽している可能性があり、税務署から修正申告を求められる可能性があります。場合によっては、贈与税の追徴課税の可能性も考えられます。ただし、実際には多く納税している可能性があるため、修正後の税額が減額される可能性もあります。

2019年分の確定申告について

2019年分の確定申告は、2020年の名義変更を考慮して行う必要があります。名義変更後、相続税精算課税を申請する予定とのことですので、2019年分は、名義変更前の状況を反映して、３名で按分して申告する必要があります。

名義変更と相続税精算課税

2020年の名義変更は、贈与とみなされ、贈与税の課税対象となる可能性があります。しかし、質問者様がおっしゃるように、購入金額が4000万円で、一人当たりの金額が2500万円以内であれば、贈与税は非課税となります（基礎控除額を超えない場合）。相続税精算課税は、相続時に課税される相続税を、生前に贈与税として納税することで、相続税を軽減する制度です。

固定資産税と経費の計算方法

固定資産税や経費は、所有割合に応じて按分して計算します。例えば、固定資産税が年間10万円の場合、父（30％）は3万円、母（50％）は5万円、質問者様（20％）は2万円となります。経費についても同様です。Excelで帳簿を作成しているとのことですが、収入と経費をそれぞれ所有割合で按分し、各人の不動産所得を計算する必要があります。

専門家への相談

税務署では、個別の税務相談には対応できない場合があります。複雑な税務処理や、過去の申告の修正などについては、税理士への相談がおすすめです。税理士は税務に関する専門知識を持つプロフェッショナルであり、適切なアドバイスを受けることができます。多くの税理士事務所では、初回相談を無料で受け付けている場合があります。

まとめ

過去の確定申告の修正、2019年分の確定申告、名義変更後の税務処理など、複雑な問題を抱えているため、税理士への相談が強く推奨されます。税理士に相談することで、適切な手続きを行い、税務リスクを軽減することができます。早めの相談が安心です。 税理士への相談は、税務署での相談よりも、より詳細な情報と適切なアドバイスを得られるでしょう。無料相談を受け付けている税理士事務所も存在しますので、まずは問い合わせてみることをお勧めします。