マンション共有名義の清算価値：ローン残債と査定額から正しい計算方法を学ぶ

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

「清算価値」とは、共有不動産（ここではマンション）を分割したり、共有関係を解消したりする際に、各共有者の持分に応じた価値のことです。 共有者の持分は、契約書や登記簿に記載された「持分比率」で決定されます。今回のケースでは、母と質問者様の持分比率は共に50%です。

不動産の価値は、市場価格（市場で実際に取引される価格）によって決定されます。 査定価格はその市場価格を推定したものです。 しかし、査定価格には必ずしも正確な市場価格が反映されているとは限りません。査定方法は複数存在し、査定士の経験や判断も影響します。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様の提示された計算式②「（【査定価格】3000万円−【ローン残高】1300万円）×【保有比率】50%＝850万円」が正しいです。

関係する法律や制度がある場合は明記

民法（特に共有に関する規定）が関係します。民法では、共有物の分割や清算について規定されており、共有者間での合意が基本となります。合意ができない場合は、裁判所に分割を請求することも可能です。

誤解されがちなポイントの整理

計算式①「【査定価格】3000万円×【保有比率】50%−【ローン残高】1300万円＝200万円」は、まず保有比率で査定価格を分割し、その後からローン残高を差し引いています。これは、共有部分全体の価値からローン残高を差し引くのではなく、質問者様の持分部分からのみローン残高を差し引いていることになります。そのため、不適切です。

正しい計算は、まずマンション全体の純粋な価値（査定価格からローン残高を差し引いたもの）を算出し、その後で質問者様の持分比率を掛けて計算する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、査定価格が3000万円でローン残高が1300万円の場合、マンション全体の純粋な価値は1700万円（3000万円 – 1300万円）となります。 質問者様の持分比率が50%なので、清算価値は850万円（1700万円 × 50%）となります。

もし、母がローンを負担していた分を考慮したい場合は、別途精算が必要になります。例えば、母が支払ったローンの金額を質問者様が負担するなどの合意が必要となるでしょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

共有不動産の清算は、法律や不動産の専門知識が必要となる複雑な問題です。 共有者間で合意が得られない場合、または、高額な不動産の場合には、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は、公正で適切な清算方法を提案し、トラブルを回避するお手伝いをしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

マンションの清算価値を計算する際には、まずマンション全体の純粋な価値を算出し、それから共有者の持分比率を乗じる必要があります。ローン残高は、共有部分全体の価値から差し引いた後に、持分比率で分割する必要があります。 複雑な場合は、専門家への相談を検討しましょう。 今回のケースでは、850万円が質問者様の清算価値となります。