マンション区分所有者数のカウント方法：複数所有・共有時の複雑なケースを徹底解説！

【背景】
マンション管理組合の総会では、区分所有者の人数が議決権の算定などに影響します。しかし、複数の専有部分の所有や共有といった複雑なケースがあり、その数え方がよく分かりません。特に、複数の所有者が複数の専有部分を共有する場合の扱いが曖昧です。

【悩み】
１人の所有者が複数の専有部分を所有する場合、複数の所有者が１つの専有部分を共有する場合、そして複数の所有者が複数の専有部分を共有する場合、それぞれ区分所有者の人数はどのように数えるのでしょうか？特に、後者のケースで、１名と数えることに違和感を感じています。法律に基づいた明確な基準を知りたいです。

区分所有者数は、専有部分の所有権の主体数でカウントします。

回答と解説

テーマの基礎知識：区分所有法と区分所有者

マンションなどの建物は、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）に基づき、複数の所有者によって所有されます。この法律では、建物の各部分を「専有部分」（個人が自由に使える部屋など）と「共有部分」（廊下やエレベーターなど、全員で共有する部分）に分け、専有部分の所有者を「区分所有者」と定義しています。

区分所有者は、専有部分の所有権を持つ者です。所有権は、1人で持つことも、複数人で共有することも可能です。共有する場合、各所有者の持分比率（所有権の割合）が設定されます。

今回のケースへの直接的な回答

質問にある４つのケースについて、区分所有者数を解説します。

1. **１人の区分所有者が１つの専有部分を所有する（普通のケース）：** 区分所有者数は１名です。
2. **１人の区分所有者が複数の専有部分を所有する（大家さん）：** 区分所有者数は１名です。複数の専有部分を所有していても、所有者は１人なので、１名としてカウントされます。
3. **複数の区分所有者が１つの専有部分を共有する（夫婦で共有とする）：** 区分所有者数は共有する人数です。例えば、夫婦で共有なら２名です。
4. **複数の区分所有者が複数の専有部分を共有する（夫婦で共有として大家業）：** これも共有する人数でカウントします。例えば、甲と乙が101号室と102号室をそれぞれ2分の1ずつ共有している場合、区分所有者数は２名です。101号室と102号室は別々の専有部分であり、それぞれに甲と乙が所有権を持っています。

関係する法律や制度：区分所有法第39条

区分所有法第39条は、管理規約の変更や重要な事項の決議に必要な区分所有者の数の割合について規定しています。この条文では、「区分所有者」の定義は直接的には触れていませんが、専有部分の所有権を持つ者の数を指すと解釈されます。

誤解されがちなポイントの整理

誤解されやすいのは、複数の専有部分を共有する場合の区分所有者数のカウントです。複数の専有部分が一体のものとして扱われるのではなく、個々の専有部分の所有権を有する者一人ひとりが区分所有者としてカウントされます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

管理組合では、区分所有者名簿を正確に管理することが重要です。名簿には、各専有部分の所有者とその持分比率を明確に記載する必要があります。紛争を避けるため、共有の場合、所有者の氏名、住所、持分比率などを明確にしておくことが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

所有権の複雑なケースや、管理規約の解釈に迷う場合は、弁護士や不動産専門家などに相談することをお勧めします。特に、相続や贈与などによって所有権が複雑化した場合、専門家の助言が不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

マンションの区分所有者数は、専有部分の所有権を持つ主体の数でカウントされます。複数の専有部分を所有していても、所有者が一人なら一人と数え、複数の所有者が専有部分を共有する場合は、共有する人数でカウントします。法律や制度、そして管理規約を正しく理解し、正確な区分所有者数を把握することで、管理組合運営を円滑に進めることができます。不明な点があれば、専門家に相談することをお勧めします。