マンション名義変更せず居住、家賃滞納歴あり、保証会社の審査に通るか不安

【背景】

現在、元夫名義のマンションに住んでおり、名義変更をしていません。
強制退去となり、新しい住居を探し、明日契約予定です。
自営業で店舗の家賃を滞納した経験が複数回あります（その後、支払済）。
店舗の保証会社は全保連です。

【悩み】

新しい住居の保証会社オリコから、連帯保証人を求められています。
弟に連帯保証を依頼し、年収は約500万円です。
保証会社間の連携を懸念し、審査に通るか不安です。
不動産屋からは、契約者を変更することも提案されていますが、子供2人と住むため難しい状況です。
消費者金融の審査で、自営業を職場に指定した際に落ちた経験があります。
バイト先の情報を申告することを検討しています。

オリコの審査は、連帯保証人の状況や、過去の家賃滞納歴、現在の収入状況などを総合的に判断します。

回答と解説

テーマの基礎知識（賃貸契約と保証会社）

賃貸契約（ちんたいけいやく）を結ぶ際には、通常、家賃をきちんと支払うことなどを約束します。
万が一、家賃を滞納（たいのう：支払いが遅れること）した場合に備えて、保証会社（ほしょうがいしゃ）を利用することが一般的です。
保証会社は、家賃の支払いを保証する役割を担い、借り主が家賃を払えなくなった場合に、代わりに家主に家賃を支払います。
保証会社は、借り主の信用情報（しんようじょうほう：お金の借り入れや返済に関する情報）や収入などを審査し、保証の可否を判断します。
連帯保証人（れんたいほしょうにん）は、借り主が家賃を支払えない場合に、代わりに支払い義務を負う人です。
連帯保証人は、借り主と同等の責任を負うため、より厳格な審査が行われる傾向があります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、過去の家賃滞納歴と、自営業であること、そして保証会社がオリコであることから、審査が厳しくなる可能性があります。
しかし、連帯保証人として年収500万円の弟がいること、バイト先の情報を申告することによって、審査に通る可能性を高めることができます。
オリコの審査基準は公開されていませんが、一般的には、収入、信用情報、過去の支払い状況などが考慮されます。
契約前に、不動産会社に相談し、自身の状況を正直に伝えることが重要です。

関係する法律や制度

賃貸借契約に関する法律としては、借地借家法（しゃくちしゃっかほう）があります。
これは、借主と貸主の権利や義務を定めており、家賃の支払い、物件の使用方法、契約の更新などに関するルールを定めています。
保証会社との契約については、保証会社がどのような条件で保証を行うか、どのような場合に保証を打ち切るかなどが、契約書に明記されています。
連帯保証人との関係では、民法（みんぽう）が適用され、連帯保証人の責任範囲や、債務（さいむ：お金を返す義務）の履行に関するルールが定められています。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「連帯保証人がいれば必ず審査に通る」というものがあります。
連帯保証人は、あくまでも家賃を支払えなくなった場合の「保険」のような存在であり、審査の際に有利に働く要素の一つではありますが、それだけで審査に通るわけではありません。
借り主自身の信用情報や収入、過去の支払い状況なども重要な判断材料となります。
また、「保証会社は、過去の滞納歴を必ず把握している」というのも、必ずしも正しくありません。
保証会社は、信用情報機関（しんようじょうほうきかん）の情報や、他の保証会社との情報共有によって、過去の滞納歴を把握することがあります。
しかし、すべての情報を共有しているわけではないため、滞納歴が必ずしも審査に影響するとは限りません。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

審査に通る可能性を高めるためには、以下の点に注意しましょう。

正直に申告する:

過去の家賃滞納歴や、現在の収入状況、職種などを正直に申告することが重要です。
虚偽の申告は、契約解除につながる可能性があります。
連帯保証人の情報を正確に伝える:

連帯保証人の収入や職業、信用情報などを正確に伝えましょう。
連帯保証人の情報が、審査の合否に大きく影響します。
収入証明を提出する:

給与明細や確定申告書など、収入を証明できる書類を提出しましょう。
収入証明は、審査の際に重要な判断材料となります。
保証会社に相談する:

契約前に、保証会社に直接相談することも可能です。
自身の状況を説明し、審査に通るためのアドバイスを受けることができます。

具体例として、過去に家賃を滞納した経験がある場合、その理由を説明し、現在はきちんと支払っていることを伝えることが重要です。
また、連帯保証人の年収や職業を明確に伝えることで、審査担当者に安心感を与えることができます。

専門家に相談すべき場合とその理由

審査に通るか不安な場合や、契約内容について疑問がある場合は、専門家である不動産鑑定士（ふどうさんかんていし）や、弁護士（べんごし）に相談することをおすすめします。
不動産鑑定士は、不動産に関する専門知識を持っており、物件の価値や契約内容についてアドバイスをしてくれます。
弁護士は、法律に関する専門家であり、契約に関するトラブルや、法的問題について相談することができます。
また、不動産会社に相談する際にも、契約内容をよく確認し、不明な点があれば質問するようにしましょう。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回のケースでは、過去の家賃滞納歴、自営業であること、保証会社がオリコであることなどから、審査が厳しくなる可能性があります。
しかし、連帯保証人の存在や、収入証明の提出、正直な申告などによって、審査に通る可能性を高めることができます。
契約前に、不動産会社や保証会社に相談し、自身の状況を正直に伝えることが重要です。
万が一、審査に通らなかった場合でも、諦めずに他の物件を探したり、保証会社を変更したりするなど、様々な選択肢を検討しましょう。
今回のポイントは以下の通りです。

過去の家賃滞納歴は審査に影響する可能性がある。
連帯保証人の存在は審査に有利に働く。
正直な申告と、収入証明の提出が重要。
専門家への相談も検討する。