マンション売却、ローン残債があっても売れる？わかりやすく解説！

【背景】

現在住んでいるマンションを売却したいと考えている。
マンションにはまだ住宅ローンが残っている。
ローンが残っている間は、マンションはローン会社の担保になっていると聞いたことがある。

【悩み】

住宅ローンが残っている状態で、マンションを売却できるのか知りたい。

住宅ローン残債があっても売却は可能です。手続きと注意点を確認しましょう。

売却の基本：ローン残債があっても売れるってホント？

マンションを売却する際、住宅ローンが残っていると「売れないのでは？」と不安に感じる方もいるかもしれません。しかし、結論から言うと、住宅ローンが残っていてもマンションを売却することは可能です。

ただし、いくつかの条件と手続きを踏む必要があります。それは、ローン残債をどう処理するか、という点が重要になってきます。

担保とは？基礎知識をおさらい

まず、担保（たんぽ）について簡単に説明しましょう。担保とは、お金を借りた人が返済できなくなった場合に備えて、貸した側（この場合は銀行などの金融機関）が持っておく「保証」のことです。住宅ローンの場合、マンション自体が担保となります。つまり、もしローンが返せなくなったら、金融機関はマンションを売却して、そこからお金を回収する権利を持っています。

この担保のことを、専門用語で抵当権（ていとうけん）と言います。マンションに抵当権が設定されている状態とは、金融機関が万が一の時に、そのマンションからお金を回収できる権利を持っている状態を指します。

今回のケースへの直接的な回答：売却のステップ

住宅ローンが残っているマンションを売却する場合、基本的には以下のステップで進みます。

売却価格の決定: まず、マンションをいくらで売るかを決めます。不動産会社と相談し、市場価格などを参考にしながら、売却価格を決定します。
売買契約の締結: 買主が見つかり、売買価格などの条件で合意したら、売買契約を締結します。
決済と引き渡し: 買主から売買代金を受け取り、マンションの所有権を買主に移転します。この際、ローン残債を清算し、抵当権を抹消する手続きを行います。

最も重要なのは、売却代金でローンの残債を完済できるか、という点です。もし売却代金がローン残債より多ければ、問題なく売却できます。しかし、売却代金がローン残債を下回る場合（これをアンダーローンと言います）、自己資金を足してローンを完済する必要があります。

関係する法律や制度：知っておきたいこと

マンション売却に関係する主な法律や制度は以下の通りです。

民法: 売買契約や抵当権に関する基本的なルールが定められています。
不動産登記法: 抵当権の設定や抹消など、不動産登記に関するルールが定められています。
宅地建物取引業法: 不動産会社の業務や、売買契約に関するルールが定められています。

これらの法律や制度は、マンション売却の際に様々な場面で関わってきます。専門的な知識が必要な場合は、不動産会社や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。

誤解されがちなポイント：注意すべきこと

マンション売却に関する誤解として、よくあるのが「ローンが残っていると絶対に売れない」というものです。先述の通り、これは誤りです。売却代金でローンを完済できるかどうかが、売却できるかどうかの重要なポイントです。

また、「売却の手続きは複雑で難しい」というイメージを持つ方もいるかもしれません。確かに、専門的な手続きはありますが、不動産会社がサポートしてくれるので、ご安心ください。ただし、不動産会社選びは非常に重要です。信頼できる不動産会社を選ぶことが、スムーズな売却への第一歩となります。

実務的なアドバイス：売却を成功させるために

マンションを売却するにあたって、いくつか実務的なアドバイスをします。

情報収集を徹底する: まずは、ご自身のマンションの市場価値や、近隣の売却事例などを調べて、相場を把握しましょう。
複数の不動産会社に相談する: 複数の不動産会社に査定を依頼し、それぞれの特徴や強みを比較検討しましょう。
資金計画を立てる: 売却にかかる費用（仲介手数料、税金など）や、ローン残債などを考慮し、資金計画を立てましょう。
内覧の準備をする: 買主に良い印象を与えるために、マンションをきれいに掃除し、整理整頓しておきましょう。

これらの準備をしっかり行うことで、売却を成功させる可能性が高まります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

売却価格がローン残債を下回る場合: どのように資金を調達するのか、専門的なアドバイスが必要になります。
税金に関する疑問がある場合: 不動産売却には、譲渡所得税や固定資産税など、様々な税金がかかります。税理士に相談することで、節税対策や確定申告についてのアドバイスを受けることができます。
不動産会社との間でトラブルが発生した場合: 不動産売買に関するトラブルは、弁護士に相談することで、適切な解決策を見つけることができます。

専門家は、それぞれの分野における専門知識を持っており、あなたの状況に合ったアドバイスをしてくれます。一人で悩まず、積極的に相談しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

住宅ローンが残っているマンションでも、売却は可能です。売却代金でローンを完済できるかどうかが、売却の可否を左右する重要なポイントです。売却を成功させるためには、

市場調査
資金計画
信頼できる不動産会社選び

が重要です。専門家への相談も検討し、スムーズな売却を目指しましょう。