マンション売却、専任媒介契約のメリットは？裏事情も解説

不動産の売買には、専門的な知識や手続きが伴います。そこで、売主と買主の間を取り持つのが不動産会社です。不動産会社は、物件の情報を広く公開したり、購入希望者との交渉をしたり、契約の手続きをサポートしたりします。

売主が不動産会社に売却を依頼する際、いくつかの契約形態があります。主なものは以下の3つです。

今回の質問にある「専任媒介契約」は、不動産会社にとっては、その物件の売却に集中できるというメリットがあります。一方、売主にとっては、1社の不動産会社に絞ることで、よりきめ細かいサポートを受けられる可能性があります。

特定の不動産会社だけが物件を案内している場合、その会社が売主と専任媒介契約を結んでいる可能性が高いです。これは、売主と不動産会社が合意した結果であり、必ずしも悪いことではありません。

今回のケースでは、売主が抵当権や根抵当権（住宅ローンなどの担保）が付いている状況とのこと。このような場合、売主は金銭的に厳しい状況にあることが考えられます。不動産会社は、売主の状況を考慮し、より迅速な売却を目指して、専任媒介契約を選択することがあります。

専任媒介契約には、不動産会社が物件の売却に注力し、売主の事情に合わせたきめ細かい対応を期待できるというメリットがあります。ただし、契約期間や売却価格などの条件をしっかりと確認することが重要です。

不動産売買には、さまざまな法律が関係します。主なものとして、「宅地建物取引業法」があります。この法律は、不動産会社の業務に関するルールを定めており、消費者の保護を目的としています。

今回のケースで特に注意すべきは、売主の物件に付いている「抵当権」と「根抵当権」です。これらは、住宅ローンなどの借入金を担保するために設定される権利です。万が一、売主がローンの返済を滞納した場合、金融機関は抵当権を実行し、物件を競売にかけることができます。

不動産会社は、売買契約を締結する前に、抵当権などの権利関係を調査し、買主に対して正確な情報を提供する必要があります。

専任媒介契約を結んでいるからといって、必ずしも「裏事情」があるとは限りません。売主と不動産会社が、売却活動を効率的に進めるために選択した結果であることも多いです。

しかし、売主が金銭的に厳しい状況にある場合、不動産会社が売却を急ぐために、不当に低い価格で売却しようとする可能性もゼロではありません。買主としては、物件の価格や契約内容を慎重に検討し、疑問点があれば不動産会社に質問することが重要です。

また、不動産会社が売主の状況を利用して、不当な利益を得ようとする可能性も否定できません。もし、不信感を抱くようなことがあれば、他の不動産会社に相談したり、専門家（弁護士など）に意見を求めることも検討しましょう。

中古マンションを購入する際には、以下の点に注意して物件を調査しましょう。

具体例として、売主が住宅ローンの返済に困っている場合、不動産会社は、早期に売却できるよう、価格交渉に応じることがあります。買主としては、価格交渉に応じるかどうかを慎重に判断する必要があります。

また、売買契約書には、契約不履行の場合の違約金や、瑕疵（かし）担保責任（物件に隠れた欠陥があった場合の売主の責任）に関する条項が含まれています。これらの条項を理解しておくことも重要です。

以下のような場合には、専門家への相談を検討しましょう。

専門家は、法的知識や専門的な視点から、適切なアドバイスをしてくれます。また、専門家は、中立的な立場から、あなたの権利を守るためにサポートしてくれます。

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

中古マンションの購入は、人生における大きな買い物です。しっかりと情報を収集し、専門家の意見も参考にしながら、慎重に判断しましょう。