マンション売却で専任媒介契約から任意売却への変更は可能？

専属専任媒介契約と任意売却の基礎知識

マンション売却に関するご質問、ありがとうございます。まずは、今回のテーマに関わる基本的な知識から整理していきましょう。

専属専任媒介契約とは、不動産会社に売却を依頼する契約の種類の一つです。この契約を結ぶと、売主（マンションを売りたい人）は、

• その不動産会社だけに売却活動を依頼
• 自分で見つけた買主（マンションを買いたい人）との取引も、その不動産会社を通して行う

という義務を負います。その代わり、不動産会社は、

• 1週間に1回以上の頻度で売主へ販売活動の状況を報告
• レインズ（不動産流通標準情報システム）への物件登録

といった義務を負います。この契約期間は最長3ヶ月と定められています。

一方、任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった場合に、債権者（お金を貸した金融機関など）の同意を得て、通常の売買と同じようにマンションを売却する方法です。競売（裁判所が強制的に行う売却）を避けるための選択肢として検討されます。任意売却は、売主にとって、

• 競売よりも高い価格で売却できる可能性
• 引越し費用などの費用を捻出できる可能性

といったメリットがあります。

専属専任媒介契約から任意売却への変更可能性

ご質問の核心である、専属専任媒介契約から任意売却への変更について解説します。

結論から言うと、変更は可能です。ただし、いくつかの注意点があります。

まず、専属専任媒介契約は、契約期間内であれば、売主と不動産会社の間で合意があれば、契約内容を変更できます。任意売却への変更も、この合意に基づいて行われます。不動産会社に任意売却への切り替えを相談し、承諾を得る必要があります。

次に、任意売却を行うためには、住宅ローンを借りている金融機関（債権者）の同意が不可欠です。金融機関は、売却によってローンの残債をどれだけ回収できるかなどを考慮して、同意するかどうかを判断します。任意売却が成立しない場合は、競売になる可能性もあります。

不動産会社との契約変更と、金融機関との交渉、この両方がスムーズに進むことが、任意売却への移行の鍵となります。

関係する法律や制度について

今回のケースで特に関係する法律や制度は、宅地建物取引業法と民法です。

宅地建物取引業法は、不動産取引の公正さを守るための法律です。不動産会社は、この法律に基づいて、売主に対して誠実な対応をする義務があります。具体的には、売主の利益を最優先に考え、適切な情報提供やアドバイスを行うことが求められます。

民法は、私的な権利や義務に関する基本的なルールを定めた法律です。契約に関する規定も含まれており、専属専任媒介契約についても、民法の契約自由の原則に基づき、売主と不動産会社の間で自由に内容を定めることができます。

任意売却は、民法の売買契約に基づいて行われます。売買契約が成立するためには、売主と買主の合意が必要です。また、債権者の同意を得て、抵当権（住宅ローンを借りた際に設定される権利）を抹消する必要があります。

誤解されがちなポイントの整理

マンション売却に関する誤解で多いのは、以下の点です。

• 専属専任媒介契約は、絶対に途中で解約できない。：これは誤解です。契約期間内でも、不動産会社との合意があれば、契約内容を変更したり、解約したりできます。ただし、解約には違約金が発生するケースもあります。
• 任意売却は、必ず成功する。：これも誤解です。任意売却は、金融機関の同意が得られない場合は成立しません。また、売却価格がローンの残債を下回る場合は、不足分を売主が支払う必要があります。

これらの誤解を避けるためには、専門家である不動産会社や、必要に応じて弁護士に相談し、正確な情報を得るようにしましょう。

実務的なアドバイスと具体例

専属専任媒介契約から任意売却への変更を検討する際の、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• まずは、不動産会社に相談する。：現在の売却状況を詳しく説明し、任意売却への変更が可能かどうか、相談しましょう。不動産会社は、これまでの販売活動の状況や、今後の見通しなどを踏まえて、アドバイスをしてくれます。
• 金融機関との交渉を始める。：任意売却を行うためには、金融機関の同意が不可欠です。早めに金融機関に連絡し、任意売却を検討していることを伝え、今後の手続きについて相談しましょう。
• 複数の不動産会社に相談する。：現在の不動産会社だけでなく、複数の不動産会社に相談し、任意売却に関する情報を集めましょう。任意売却に詳しい不動産会社を選ぶことが重要です。
• 専門家への相談も検討する。：任意売却は、専門的な知識が必要となる場合があります。弁護士や、任意売却に詳しい不動産鑑定士に相談することも検討しましょう。

具体例：

Aさんは、専属専任媒介契約でマンションの売却を依頼していましたが、1年間売却できませんでした。住宅ローンの返済も厳しくなり、任意売却を検討することに。Aさんは、まず不動産会社に相談し、任意売却への変更を依頼しました。不動産会社は、Aさんの状況を詳しくヒアリングし、金融機関との交渉をサポートすることになりました。Aさんは、並行して、任意売却に詳しい別の不動産会社にも相談し、アドバイスをもらいました。その結果、Aさんは、無事に任意売却を成立させることができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産会社とのコミュニケーションがうまくいかない場合：不動産会社の説明が理解できない、対応に不満があるなどの場合は、第三者である専門家に相談することで、客観的なアドバイスを得ることができます。
• 住宅ローンの返済が困難な場合：弁護士に相談し、債務整理（借金の減額や免除を求める手続き）や、任意売却に関するアドバイスを受けることができます。
• 任意売却の手続きが複雑で、自分だけでは対応できない場合：任意売却に詳しい不動産会社や、弁護士に依頼することで、手続きをスムーズに進めることができます。

専門家への相談は、費用がかかる場合がありますが、適切なアドバイスを受けることで、より良い結果に繋がる可能性が高まります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

• 専属専任媒介契約中でも、不動産会社との合意があれば、任意売却への変更は可能です。
• 任意売却を行うためには、金融機関の同意が不可欠です。
• まずは、不動産会社に相談し、状況を詳しく説明しましょう。
• 必要に応じて、弁護士や、任意売却に詳しい不動産会社に相談しましょう。

マンション売却は、多くの方にとって、人生で何度も経験することではないでしょう。わからないことや不安なことがあれば、一人で抱え込まず、専門家に相談することが大切です。今回の情報が、少しでもお役に立てれば幸いです。