マンション売却と名義変更！譲渡所得税と贈与税のからくりを徹底解説

【背景】
* 親と共有名義で2300万円のマンションを購入しました。
* 今年、共有名義を解消し、私名義に変更しました。
* マンションを売却する予定ですが、譲渡所得税と贈与税の計算が分かりません。
* 税理士への相談も、いまいち理解できませんでした。

【悩み】
* 共有名義時の私の持ち分と購入金額の計算方法が知りたいです。
* 親の持ち分の名義変更は贈与税の対象になりますか？
* マンション売却時の譲渡所得税の計算で、取得費はどうなりますか？親の持ち分譲渡分も関係しますか？

名義変更は贈与、売却は譲渡所得税対象。取得費はあなたの持ち分価格。

まず、譲渡所得税と贈与税について簡単に説明します。

* **譲渡所得税**: 不動産を売却して利益が出た場合に課税される税金です。(譲渡所得＝売却価格－取得費－必要経費) 取得費とは、不動産を購入した時の金額です。必要経費は、売却にかかった仲介手数料や広告宣伝費などです。

* **贈与税**: 無償で財産を受け取った場合に課税される税金です。今回のケースでは、親からあなたへの持ち分の移転が該当する可能性があります。

まず、共有名義時のあなたの持ち分と購入金額の計算方法ですが、購入時の契約書にあなたの持ち分比率が記載されているはずです。その比率を2300万円に掛け算すれば、あなたの持ち分で購入した金額が分かります。例えば、あなたが60％の持ち分であれば、2300万円 × 0.6 = 1380万円となります。

次に、共有名義解消による親の持ち分の名義変更は、原則として贈与とみなされます。贈与税の課税対象となります。ただし、贈与税には非課税枠（年間110万円）があるので、その範囲内であれば税金はかかりません。超過分については贈与税が課せられます。

最後に、マンション売却時の譲渡所得税の計算です。取得費は、あなた自身の持ち分で購入した金額です。親から譲渡された分の金額は、取得費には含めません。これは、譲渡所得税の計算において、取得費は「あなた」が実際に購入した金額に基づいて計算されるためです。

* **所得税法**: 譲渡所得税に関する規定が定められています。
* **贈与税法**: 贈与税に関する規定が定められています。

* **取得費の計算**: 取得費は、あなたが実際に支払った金額です。親から譲渡された部分は、譲渡所得税の取得費には含めません。贈与税の対象となります。
* **贈与税の非課税枠**: 年間110万円の贈与は非課税です。これを超える部分にのみ贈与税がかかります。

先程の例で、あなたの持ち分が1380万円で、マンションを2500万円で売却し、仲介手数料が50万円かかったとします。

譲渡所得は、2500万円（売却価格）－1380万円（取得費）－50万円（必要経費）＝1070万円となります。この金額に対して譲渡所得税が課税されます。

贈与税については、親から譲渡された持ち分の金額と、贈与税の非課税枠を比較して計算する必要があります。

税金の計算は複雑で、誤った計算をしてしまうと大きな損失を招く可能性があります。特に、高額な不動産の売却や贈与の場合は、税理士などの専門家に相談することを強くお勧めします。専門家は、あなたの状況に合わせた最適な税務プランを提案してくれます。

* 共有名義解消は贈与税の対象となる可能性が高いです。
* マンション売却時の譲渡所得税の取得費は、あなたの持ち分で購入した金額です。
* 税金の計算は複雑なので、専門家への相談がおすすめです。