マンション売却の疑問を解決！不動産屋との契約、ローン、手数料、必要書類を徹底解説

回答と解説

テーマの基礎知識：マンション売却の基本を理解する

マンションを売却する際には、まず基本的な流れと、関連する専門用語を理解しておくことが重要です。売却活動は、大きく分けて以下のステップで進みます。

• 査定： 不動産会社にマンションの価値を評価してもらうこと（査定価格はあくまで目安です）。
• 媒介契約： 不動産会社と売却活動を依頼する契約を結ぶこと。
• 販売活動： 不動産会社が購入希望者を探す活動（広告、内覧など）。
• 売買契約： 購入希望者と売買条件について合意し、契約を締結すること。
• 決済・引き渡し： 残代金の受け渡しを行い、マンションを買い主に引き渡すこと。

専門用語についても、いくつか押さえておきましょう。

• 媒介契約： 不動産会社に売却を依頼する際に締結する契約のこと。
  • 一般媒介契約： 複数の不動産会社に仲介を依頼できる。
  • 専任媒介契約： 1社の不動産会社に仲介を依頼し、自分で見つけた購入希望者との取引も可能。
  • 専属専任媒介契約： 1社の不動産会社に仲介を依頼し、自分で見つけた購入希望者との取引は不可。
• ローン残債： 住宅ローンの未払い残高のこと。
• 抵当権（ていとうけん）： ローンを借りた金融機関が、万が一返済が滞った場合に、マンションを競売にかけてお金を回収できる権利のこと。
• 仲介手数料： 不動産会社に支払う手数料のこと。売買価格によって上限が決まっている。

今回のケースへの直接的な回答：それぞれの疑問に対する具体的なアドバイス

質問者様の具体的な疑問に沿って、一つずつ回答します。

1. 賃貸契約の解除について：

賃貸中のマンションを売却する場合、原則として、売主は買主に対して、賃貸借契約をそのまま引き継ぐ（賃貸借契約の承継）か、賃借人に退去してもらう必要があります。
賃貸借契約の内容によっては、契約期間の途中で解約できる条項（解約条項）がある場合があります。
まずは、現在の賃貸借契約書を確認し、解約に関する条項を確認しましょう。
契約書に解約に関する規定がない場合、賃借人の同意を得て解約するか、賃借人に立ち退き料を支払うことで合意に至るケースがあります。
契約期間内での解約は、賃借人に損害を与える可能性があるため、慎重な対応が必要です。

2. ローンの残債処理について：

売却価格がローンの残債を下回る場合（アンダーローン）、売却代金だけではローンの完済ができません。
この場合、不足分を自己資金で補填するか、金融機関との交渉によって、他の方法（例えば、他のローンを組むなど）で解決する必要があります。
売却前に、金融機関に相談し、今後の手続きについて確認しておきましょう。

3. 手数料について：

マンション売却にかかる主な手数料は以下の通りです。

• 仲介手数料： 不動産会社に支払う手数料。売買価格によって上限が定められています。
  • 売買価格が200万円以下の部分：売買価格の5% + 消費税
  • 売買価格が200万円を超え400万円以下の部分：売買価格の4% + 消費税
  • 売買価格が400万円を超える部分：売買価格の3% + 消費税
  • （ただし、上記はあくまで上限であり、交渉によって減額できる場合もあります）
• 印紙税： 売買契約書に貼付する収入印紙代。売買価格によって金額が異なります。
• 抵当権抹消登記費用： 住宅ローンの抵当権を抹消するための登記費用。司法書士に依頼するのが一般的です。
• その他： 測量費用、建物解体費用（必要に応じて）など。

4. 必要書類について：

売却時に必要な書類は以下の通りです。

• 権利証（登記識別情報）： マンションの所有権を証明する書類。紛失した場合でも、再発行はできませんが、司法書士に依頼して本人確認情報を作成するなど、売却手続きを進める方法はあります。
• 身分証明書： 運転免許証、パスポートなど。
• 印鑑証明書： 3ヶ月以内に発行されたもの。
• 住民票： 3ヶ月以内に発行されたもの。
• 固定資産税評価証明書： 固定資産税の課税額を証明する書類。
• マンションの管理規約、重要事項説明書など： マンションの管理に関する書類。
• その他： 住宅ローンの返済予定表、建築確認済証など。

書類を紛失している場合は、早めに再取得の手続きや、専門家への相談を行いましょう。

関係する法律や制度：売却に関わる主な法的側面

マンション売却には、様々な法律や制度が関係します。

• 宅地建物取引業法： 不動産取引に関するルールを定めた法律。不動産会社は、この法律に基づいて業務を行います。
• 民法： 契約に関する基本的なルールを定めた法律。売買契約も民法の規定に基づきます。
• 借地借家法： 賃貸借契約に関するルールを定めた法律。賃貸中のマンションを売却する際には、この法律が関係します。
• 都市計画法、建築基準法： 建物の用途や構造に関する規制を定めた法律。

これらの法律は、売却手続きや契約内容に影響を与える可能性があります。
専門家（不動産会社、弁護士、司法書士など）に相談し、適切なアドバイスを受けることが重要です。

誤解されがちなポイントの整理：注意すべき点

マンション売却に関する誤解は多く、トラブルの原因となることもあります。
以下に、よくある誤解とその注意点について解説します。

• 「高く売れるほど良い」という誤解： 高く売ることは重要ですが、高すぎる価格設定は、売却期間を長期化させる可能性があります。
  周辺の相場や、不動産会社の査定価格を参考に、適切な価格設定を行いましょう。
• 「不動産会社はどこでも同じ」という誤解： 不動産会社によって、得意なエリアや、売却活動の進め方が異なります。
  複数の不動産会社を比較検討し、信頼できる会社を選びましょう。
• 「契約したら、すぐに売れる」という誤解： 売却には、ある程度の期間が必要です。
  販売活動期間や、購入希望者との交渉期間などを考慮し、余裕を持ったスケジュールを立てましょう。
• 「瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）は、売主が全て負う」という誤解： 瑕疵担保責任とは、売却後に建物の欠陥（瑕疵）が見つかった場合に、売主が負う責任のことです。
  2020年4月1日以降の売買契約では、契約不適合責任というものに変わりました。
  契約不適合責任は、売主が負う責任範囲がより明確化されました。
  契約内容によっては、売主が責任を負わない場合もあります。
  契約前に、契約内容をよく確認し、専門家（弁護士など）に相談することも検討しましょう。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：スムーズな売却のためのヒント

マンションをスムーズに売却するための、実務的なアドバイスを紹介します。

• 複数の不動産会社に査定を依頼する： 複数の不動産会社に査定を依頼することで、マンションの適正な価値を把握し、より良い条件で売却できる可能性が高まります。
• 媒介契約の種類を理解する： 自分の状況に合わせて、適切な媒介契約の種類を選びましょう。
  例えば、急いで売却したい場合は、専属専任媒介契約を選択し、不動産会社に積極的に販売活動をしてもらうのも良いでしょう。
• 内覧の準備をしっかり行う： 内覧の際には、部屋をきれいに掃除し、整理整頓を行いましょう。
  また、日当たりや眺望など、マンションの魅力をアピールできるポイントを整理しておきましょう。
• ローンの残債確認と、金融機関への事前相談： 売却前に、ローンの残債を確認し、金融機関に売却の意向を伝えておきましょう。
  アンダーローンの場合は、売却方法や、資金計画について、金融機関と事前に相談しておくことが重要です。
• 書類の準備は早めに： 売却に必要な書類は、早めに準備を始めましょう。
  紛失している書類がある場合は、再取得の手続きや、専門家への相談を早めに行いましょう。

具体例：

Aさんは、築15年のマンションを売却することにしました。
Aさんは、複数の不動産会社に査定を依頼し、最も高い査定額を提示した不動産会社と、専任媒介契約を結びました。
Aさんは、内覧の準備として、部屋をきれいに掃除し、不要な物を処分しました。
また、マンションの魅力をアピールするために、日当たりの良さや、周辺の環境について、事前に情報を整理しておきました。
その結果、Aさんのマンションは、比較的短期間で、希望価格に近い金額で売却することができました。

専門家に相談すべき場合とその理由：頼れる専門家たち

マンション売却は、専門的な知識や、複雑な手続きを伴うため、専門家への相談が不可欠な場合があります。

• 不動産会社： 売却活動の窓口となり、物件の査定、販売活動、契約手続きなどをサポートしてくれます。
  信頼できる不動産会社を選ぶことが重要です。
• 弁護士： 契約内容に関する法的アドバイスや、トラブルが発生した場合の解決をサポートしてくれます。
• 司法書士： 権利証の再発行手続き、抵当権抹消登記など、登記に関する手続きをサポートしてくれます。
• 税理士： 売却に伴う税金（譲渡所得税など）に関する相談や、確定申告をサポートしてくれます。

特に、以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 賃貸中の物件を売却する場合： 賃借人との交渉や、契約解除に関する法的知識が必要となるため、不動産会社や弁護士に相談しましょう。
• アンダーローンの場合： 金融機関との交渉や、資金計画について、専門家のサポートが必要となる場合があります。
• 書類を紛失した場合： 権利証の再発行など、専門的な手続きが必要となるため、司法書士に相談しましょう。
• 売買契約の内容が複雑な場合： 契約内容を十分に理解し、トラブルを未然に防ぐために、弁護士に相談しましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

マンション売却は、多くのステップと、注意すべき点があります。今回の質問に対する回答をまとめます。

• 賃貸中のマンション売却： 賃貸借契約の確認、賃借人との交渉、立ち退き料の支払いなど、慎重な対応が必要です。
• ローンの残債： 売却価格がローンの残債を下回る場合は、自己資金での補填や、金融機関との交渉が必要となります。
• 手数料： 仲介手数料、印紙税、抵当権抹消登記費用など、様々な手数料がかかります。
• 必要書類： 権利証、身分証明書、印鑑証明書など、事前に必要な書類を準備しましょう。
• 専門家への相談： 不動産会社、弁護士、司法書士、税理士など、状況に応じて専門家への相談を検討しましょう。

マンション売却は、人生における大きな出来事の一つです。
今回の情報を参考に、しっかりと準備を行い、後悔のない売却を目指しましょう。