マンション売却後のローン残債問題：任意売却とは？

マンションを売却する際、多くの方が住宅ローンを利用しています。住宅ローンを借りる際、金融機関は万が一の事態に備え、そのマンションに「抵当権」を設定します。これは、もしローンが返済できなくなった場合、金融機関がマンションを売却して、残りのローンを回収できる権利です。

売却価格がローンの残高を上回れば問題ありませんが、売却価格が残高を下回る場合、その差額が「残債」となります。今回のケースでは、売却しても1000万円のローンが残ってしまう状況です。

今回の質問者様の状況では、売却価格でローンの全額を返済できないため、残債が発生します。仲介業者が言うように、売却時に抵当権を抹消するためには、原則として残債を完済する必要があります。しかし、1000万円もの大金をすぐに用意することは非常に困難です。

そこで出てくるのが「任意売却」という選択肢です。任意売却とは、金融機関の合意を得て、通常の売却よりも有利な条件で不動産を売却する方法です。

今回のケースで関係してくる法律や制度は、主に民法と、住宅ローンの契約内容です。

民法では、債務者（お金を借りた人）は債権者（お金を貸した人）に対して、借りたお金を返済する義務があります。しかし、返済が困難な状況においては、債権者との間で返済方法について交渉することができます。

住宅ローンの契約内容によっては、ローンの残債を分割で支払うなどの方法が提示されることもあります。

多くの方が誤解しがちなのは、抵当権抹消のタイミングです。通常、マンションを売却する際には、売買代金でローンの残債を完済し、抵当権を抹消してから引き渡しを行います。

しかし、任意売却の場合、売却代金だけではローンの全額を返済できないため、金融機関との交渉が必要になります。金融機関が任意売却に同意した場合、売却代金の一部を返済に充て、残りの債務については、分割払いなどの方法で返済していくことになります。

任意売却を行う場合、以下のような流れで進みます。

任意売却を行う際の注意点としては、以下の点が挙げられます。

競売になる可能性: ローンや税金の支払いを滞納し続けると、最終的には競売（裁判所が不動産を強制的に売却すること）になる可能性があります。競売になると、任意売却よりも売却価格が低くなる傾向があります。
信用情報への影響: 任意売却を行った場合、信用情報に影響が出る可能性があります。
引っ越し費用: 売却後の引っ越し費用や、新たな住居を探す費用も考慮する必要があります。

今回のケースのように、ローンの残債があり、売却後の支払いが困難な場合は、必ず専門家（不動産業者、弁護士など）に相談しましょう。

専門家は、あなたの状況を詳しくヒアリングし、最適な解決策を提案してくれます。また、金融機関との交渉や、売却活動のサポートも行ってくれます。

特に、以下のような場合は、早急に専門家への相談を検討してください。

今回の質問者様のケースでは、マンション売却後に1000万円のローン残債が発生する可能性があるため、任意売却を検討する必要があります。

重要なポイント

ご自身の状況を整理し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な解決策を見つけてください。