マンション売却後の住宅ローン、買い替えは可能？費用や注意点

【背景】

現在、マンションを売却予定で、売却後に500～800万円の残債が出そう。
結婚を機に、手狭になった現住居から、より広い新居（一戸建て）への住み替えを検討。
当初は賃貸を考えていたが、残債があるため、買い替えローンでの購入を検討。
新居の購入価格は3000万円。頭金は100万円以上用意できず、諸費用も売却金から充当したい。
引越しの時期をあまり遅らせたくない。
夫の年収600万円、妻の年収350万円で、3～5年は共働きを予定。

【悩み】

買い替えローンの手続きや費用について、具体的に何が必要なのかわからない。
残債がある状況での買い替えは難しいのか。
諸費用を売却金から支払うことはできるのか。

売却残債があっても、買い替えローンは可能ですが、審査や手続きは慎重に進める必要があります。諸費用も売却金から充当できる可能性があります。

回答と解説

テーマの基礎知識：住宅ローンの買い替えとは？

住宅ローンの買い替えとは、現在の住宅を売却し、その売却金で残っている住宅ローンを清算した上で、新しい住宅ローンを組んで新たな住居を購入することを指します。今回のケースのように、売却しても住宅ローンが全て返済できない場合（残債が発生する場合）でも、買い替えローンを利用して新しい住居を購入できる可能性があります。

ポイント：住宅ローンの買い替えは、人生における大きな決断です。

計画的に進めることが重要です。

今回のケースへの直接的な回答：買い替えローンの可能性

売却残債がある場合でも、買い替えローンを利用して新しい住居を購入できる可能性はあります。ただし、いくつかのハードルをクリアする必要があります。

まず、金融機関の審査に通ることが重要です。審査では、
年収、勤続年数、信用情報、現在の借入状況、そして売却予定のマンションの査定価格などが総合的に判断されます。
今回のケースでは、ご夫婦の収入を合わせると年収950万円となり、安定した収入が見込めるため、審査に通る可能性は高まります。

次に、売却残債をどのように処理するかが問題となります。
売却価格が住宅ローンの残高を下回る場合、その差額（残債）を自己資金で支払うか、買い替えローンに組み込むか、または別のローンを検討する必要があります。
自己資金がない場合は、買い替えローンに組み込むことを検討することになりますが、その分、ローンの総額が増えるため、返済計画を慎重に立てる必要があります。

諸費用についても、売却金から充当できる可能性があります。
ただし、売却にかかる費用（仲介手数料、抵当権抹消費用など）や、新居の購入にかかる費用（登記費用、不動産取得税など）を考慮する必要があります。
これらの費用を売却金で賄えるかどうか、事前にしっかりと計算しておくことが重要です。

関係する法律や制度：住宅ローン控除と税金

住宅ローンに関連する法律や制度として、まず「住宅ローン控除」があります。
これは、住宅ローンを利用して住宅を購入した場合に、一定期間、所得税や住民税が軽減される制度です。
今回のケースでも、新居の購入後に住宅ローン控除を利用できますが、適用条件や控除額は、住宅の種類やローンの借入額などによって異なります。

次に、不動産売買に関連する税金についてです。
マンションを売却した際に、譲渡所得が発生する場合があります。
譲渡所得とは、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額のことです。
譲渡所得が発生した場合、所得税や住民税が課税されます。
ただし、居住用財産を売却した場合の特例など、税金を軽減できる制度もありますので、専門家にご相談ください。

注意点：税金に関する制度は複雑です。

専門家への相談をおすすめします。

誤解されがちなポイントの整理：残債と買い替えローンの関係

多くの人が誤解しがちな点として、売却残債がある場合は買い替えローンを利用できない、という思い込みがあります。
実際には、残債がある場合でも、金融機関によっては買い替えローンを扱っており、審査に通れば利用可能です。

ただし、残債の金額や、ご自身の信用情報、収入状況などによっては、審査に通らない可能性もあります。
また、買い替えローンを利用する場合、通常の住宅ローンよりも金利が高くなる傾向があります。

もう一つの誤解として、諸費用は必ず自己資金で用意しなければならない、というものがあります。
実際には、諸費用を売却金から充当できるケースもあります。
ただし、売却にかかる費用や、新居の購入にかかる費用を考慮し、資金計画をしっかりと立てる必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：資金計画と手続きの流れ

買い替えを成功させるためには、綿密な資金計画と、スムーズな手続きが不可欠です。

まず、資金計画についてです。
以下の項目を具体的に検討しましょう。

売却価格の見積もり：
不動産会社に査定を依頼し、売却価格の見積もりを出してもらいましょう。
住宅ローンの残債確認：
現在の住宅ローンの残高を確認し、売却価格との差額（残債）を把握しましょう。
諸費用の算出：
売却にかかる費用（仲介手数料、抵当権抹消費用など）と、新居の購入にかかる費用（登記費用、不動産取得税など）を算出し、合計金額を把握しましょう。
自己資金の準備：
頭金や諸費用に充当できる自己資金を把握しましょう。
買い替えローンの検討：
金融機関のウェブサイトや、住宅ローン比較サイトなどを利用して、買い替えローンの金利や条件を比較検討しましょう。
返済計画の作成：
借り入れ額、金利、返済期間などを考慮して、無理のない返済計画を作成しましょう。

次に、手続きの流れについてです。
一般的な流れは以下のようになります。

不動産会社への相談：
売却と購入を同時に進めるため、信頼できる不動産会社に相談しましょう。
売却活動の開始：
不動産会社に仲介を依頼し、売却活動を開始します。
住宅ローンの事前審査：
新しい住宅ローンの事前審査を受けましょう。
売買契約の締結：
売却と購入の契約を締結します。
住宅ローンの本審査：
住宅ローンの本審査を受け、承認を得ましょう。
決済と引き渡し：
売却代金で住宅ローンを清算し、新居の引き渡しを受けます。

アドバイス：

不動産会社と金融機関との連携が重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由：専門家の活用

今回のケースでは、以下の専門家への相談を検討することをおすすめします。

不動産会社：
売却と購入をスムーズに進めるために、信頼できる不動産会社に相談しましょう。
売却価格の査定や、購入物件の紹介、契約手続きなど、様々なサポートを受けることができます。
ファイナンシャルプランナー：
資金計画や住宅ローンの選択について、専門的なアドバイスを受けることができます。
ご自身の状況に合った、最適な返済計画を立てるためのサポートも受けられます。
住宅ローンアドバイザー：
住宅ローンに関する専門知識を持ち、金融機関の住宅ローンの比較検討や、審査に関するアドバイスを受けることができます。
税理士：
不動産売買に関連する税金について、専門的なアドバイスを受けることができます。
譲渡所得税の計算や、税金を軽減するための特例などについて、相談できます。

専門家に相談することで、

より正確な情報に基づいた判断ができ、安心して買い替えを進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、売却残債があっても、買い替えローンを利用して新しい住居を購入できる可能性はあります。
しかし、以下の点に注意し、慎重に進める必要があります。

金融機関の審査：
安定した収入と信用情報が重要です。
資金計画：
売却残債、諸費用、自己資金を考慮した計画を立てましょう。
専門家への相談：
不動産会社、ファイナンシャルプランナー、住宅ローンアドバイザー、税理士など、専門家のサポートを受けましょう。

買い替えは、人生における大きな決断です。
計画的に進め、新しい住居での快適な生活を実現しましょう。