マンション売却損と住宅ローン控除の賢い活用法：損失と控除のからくりを徹底解説！

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、質問内容に関わる重要な税制について解説します。

* **譲渡所得（じょうとしょくとく）：** 不動産を売却した際に生じる利益（売却価格－取得費－諸経費）のことです。利益が出れば課税対象となりますが、損失が出た場合は、他の所得と損益通算（損失を他の所得から差し引くこと）できます。
* **損失の繰越控除（そんしつのくりこしこうじょ）：** 不動産売却で発生した損失が、その年の他の所得を差し引いてもまだ残った場合、翌年以降に繰り越して控除できます。
* **住宅ローン控除（じゅうたくローンこうじょ）：** 住宅ローンを借りて住宅を購入した場合、一定の金額を所得税から控除できる制度です。控除期間は10年または15年を選択できます。控除額はローンの金額や金利、控除期間によって異なります。
* **所得税（しょとくぜい）：** 給与所得や事業所得など、様々な所得に対して課税される税金です。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、マンション売却による損失（約1000万円）をまず所得から控除します。これは、損失の繰越控除ではなく、その年の所得と損益通算を行うことになります。損失を差し引いた後の所得に対して、住宅ローン控除が適用されます。住宅ローン控除は、損失控除の後、残った所得に対して適用されるため、損失控除が優先されます。ローン控除だけを選択することはできません。

関係する法律や制度がある場合は明記

所得税法が関係します。具体的には、所得税法第23条（譲渡所得）、同法第35条（損益通算）、同法第22条の2（住宅ローン控除）などが該当します。

誤解されがちなポイントの整理

「損失控除と住宅ローン控除のどちらを先に適用するか」という点で誤解が生じやすいです。損失控除は、所得を計算する段階で先に適用されます。住宅ローン控除は、損失控除後の所得に対して適用されるため、順番は自動的に決まります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

確定申告（こくていしんこく）を行う際に、マンション売却の損失と住宅ローンの控除を正しく申告することが重要です。税理士（ぜいりし）に相談することで、正確な申告と税負担の軽減に繋がります。

専門家に相談すべき場合とその理由

複雑な税金計算や、共有名義での売却など、ご自身で処理するのが難しい場合は、税理士への相談をおすすめします。専門家のアドバイスを受けることで、税金に関する不安を解消し、節税効果を最大限に高めることができます。特に、ご夫婦でそれぞれ収入があり、損失の扱いについても複雑なため、専門家の知見は不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* マンション売却損は、その年の所得と損益通算されます。
* 損失控除の後、残った所得に対して住宅ローン控除が適用されます。
* 住宅ローン控除の期間は10年または15年を選択できます。
* 確定申告は正確に行いましょう。複雑な場合は税理士に相談することをおすすめします。
* 妻の方も、パート収入があるため確定申告が必要です。ご夫婦で所得を合算して、売却損の控除を適用します。