マンション売却時のローン残債問題：繰り上げ返済と売却時の選択肢を徹底解説

住宅ローンは、家を購入する際に利用する、長期の借入金です。一般的に、担保（住宅）を設定し、毎月一定額を返済していきます。マンションを売却する際には、この住宅ローンの残債（借り入れの残り）を完済する必要があります。

売却価格がローン残債を上回れば問題ありませんが、今回のケースのように売却価格がローン残債を下回る場合（これを「アンダーローン」と言います）は、自己資金を充当するなどして、残債を解消する必要があります。

質問者様の状況を考慮すると、以下の二つの選択肢が考えられます。

繰り上げ返済を選択する場合:

労働金庫のフリーローンを利用して、一部または全部のローン残債を繰り上げ返済する方法です。この場合、売却時に残債が少なくなる、あるいはなくなるため、売却がスムーズに進む可能性があります。ただし、フリーローンの金利（3.7%）と、住宅ローンの金利（2.25%）を比較検討する必要があります。
売却時に残債を清算する場合:

売却価格とローン残債の差額を、自己資金やフリーローンで補填する方法です。売却時にまとまった資金が必要になりますが、売却価格によっては、フリーローンの利用を最小限に抑えることも可能です。

どちらの選択肢を選ぶかは、ご自身の経済状況や、売却価格の見込みによって異なります。

マンション売却には、様々な法律や制度が関係します。

不動産売買契約:

売買契約書には、売買価格、引き渡し時期、代金の支払い方法などが記載されます。契約内容をよく確認し、不明な点は必ず専門家（不動産仲介業者、弁護士など）に相談しましょう。
抵当権抹消:

住宅ローンを完済したら、金融機関から抵当権抹消書類を受け取り、法務局で手続きを行う必要があります。これは、マンションの所有権を完全に買主に移転するために必要な手続きです。
税金:

マンション売却には、譲渡所得税や印紙税などがかかる場合があります。税金については、税理士に相談することをお勧めします。

マンション売却では、売却価格だけでなく、様々な費用が発生します。

これらの費用を考慮した上で、手元に残る資金を計算する必要があります。

具体的な資金計画を立てるためには、以下のステップで検討を進めましょう。

これらの情報を基に、最適な選択肢を検討しましょう。

マンション売却に関する問題は、複雑で専門的な知識を必要とする場合があります。以下の場合は、専門家への相談を検討しましょう。

売却価格がローン残債を下回る場合:

専門家（不動産コンサルタント、弁護士など）に相談し、最適な解決策を見つけましょう。
税金に関する疑問がある場合:

税理士に相談し、税金に関するアドバイスを受けましょう。
ローンの繰り上げ返済や、フリーローンの利用について迷っている場合:

ファイナンシャルプランナーに相談し、資金計画や家計の見直しについてアドバイスを受けましょう。

今回のケースでは、マンション売却に伴う住宅ローンの残債問題について、二つの選択肢（繰り上げ返済、売却時の清算）を比較検討しました。

重要なポイントは以下の通りです。

今回の情報が、マンション売却を検討する上での一助となれば幸いです。