マンション売却時の専任媒介契約、他社経由での成約で最初の不動産屋は損する？

【背景】

マンションの売却を検討しています。
専任媒介契約（せんにんばいかいけいやく）を不動産会社と結ぶ予定です。
専任媒介契約の場合、他の不動産会社が買主を見つけてくることもあると聞きました。

【悩み】

最初に契約した不動産会社が、他の不動産会社経由で買主が見つかった場合、どのような影響があるのか知りたいです。
具体的に、最初の不動産会社はどれくらい損をするのか、手数料はどうなるのかを知りたいです。
3つのパターンに分けて教えてほしいです。

専任媒介契約で他社経由の成約の場合、最初の不動産屋は仲介手数料の一部を受け取れないことがあります。手数料は売買価格や契約内容によります。

回答と解説

テーマの基礎知識：専任媒介契約とは？

マンションを売却する際、不動産会社と「媒介契約（ばいかいけいやく）」を結びます。この媒介契約には、いくつかの種類があります。

今回の質問にある「専任媒介契約」とは、売主が特定の1社の不動産会社に売却を依頼する契約のことです。売主は、他の不動産会社に重ねて売却を依頼することはできません。ただし、売主自身が見つけた買主と直接取引することは可能です。

専任媒介契約には、不動産会社にとってメリットがあります。それは、売主から売却活動を独占的に任されるため、じっくりと時間をかけて、積極的に広告活動や販売活動に取り組むことができる点です。

専任媒介契約には、有効期間が定められており、通常は3ヶ月です。この期間内に売却できなかった場合は、契約を更新するか、他の不動産会社に依頼し直すことも可能です。

今回のケースへの直接的な回答

専任媒介契約を結んだ場合でも、他の不動産会社が買主を見つけてくることはあります。これは、不動産会社が他の不動産会社と協力して、買主を探す「共同仲介（きょうどうちゅうかい）」という仕組みがあるからです。

もし、他の不動産会社が買主を見つけて、その買主と売買契約が成立した場合、最初の不動産会社は、仲介手数料の一部を受け取ることができなくなる可能性があります。これは、不動産会社間で手数料を分けること（分配）になるからです。

具体的に最初の不動産会社がどれだけ損をするかは、売買価格や、不動産会社間の取り決めによって異なります。以下に3つのパターンを想定して解説します。

パターン1：最初の不動産会社が買主を見つけた場合

この場合、最初の不動産会社は、売主から仲介手数料を全額受け取ることができます。仲介手数料の上限は、宅地建物取引業法（たくちたてものとりひきぎょうほう）で定められており、売買価格によって異なります。

例えば、売買価格が400万円を超える場合の仲介手数料の上限は、以下の計算式で求められます。

売買価格 × 3% + 6万円 + 消費税

この計算式は、不動産会社が売主と買主の両方から手数料を受け取る場合（両手仲介）にも適用されます。

パターン2：他の不動産会社が買主を見つけた場合（共同仲介）

この場合、最初の不動産会社と、買主を見つけた不動産会社が、仲介手数料を分配することになります。分配の割合は、不動産会社間の取り決めによって異なりますが、一般的には、売主と買主それぞれから受け取る仲介手数料を折半することが多いです。

例えば、売買価格が3,000万円で、仲介手数料が96万円（消費税込み）の場合、それぞれの不動産会社が48万円ずつ受け取ることになります。

パターン3：売主が自分で買主を見つけた場合

この場合、最初の不動産会社は、仲介手数料を受け取ることができません。なぜなら、不動産会社は、売買の仲介（仲立ち）をしていないからです。

ただし、専任媒介契約では、売主は、契約期間中に自分で見つけた買主と直接取引することができます。この場合、不動産会社は、売買契約に関する事務手続きのサポートなどをすることがあります。その場合は、別途費用が発生することがあります。

関係する法律や制度：宅地建物取引業法

不動産売買には、様々な法律が関係しますが、特に重要なのが「宅地建物取引業法」です。この法律は、不動産取引の公正さを保ち、消費者を保護することを目的としています。

宅地建物取引業法では、不動産会社の業務内容や、仲介手数料の上限などが定められています。今回のケースでは、仲介手数料の上限が、この法律によって定められています。

誤解されがちなポイントの整理

専任媒介契約を結んだ場合、最初の不動産会社が必ず損をするわけではありません。共同仲介の場合でも、不動産会社は、仲介手数料の一部を受け取ることができます。

また、売主が自分で買主を見つけた場合でも、不動産会社は、事務手続きのサポートなどで、別途費用を請求することがあります。契約内容をよく確認することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

専任媒介契約を結ぶ際には、不動産会社との間で、仲介手数料の分配に関する取り決めを確認しておくことが重要です。具体的には、共同仲介になった場合の、手数料の割合などを事前に確認しておきましょう。

また、売主が自分で買主を見つけた場合の、不動産会社のサポート内容や費用についても、事前に確認しておくと安心です。

契約書の内容は、専門用語が多くてわかりにくいこともあります。わからないことがあれば、遠慮なく不動産会社に質問し、納得いくまで説明を受けましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産売買に関するトラブルが発生した場合や、契約内容について不安がある場合は、専門家である「宅地建物取引士（たくちたてものとりひきし）」や、弁護士に相談することをおすすめします。

宅地建物取引士は、不動産取引に関する専門知識を持っており、契約内容や、法律上の問題についてアドバイスをしてくれます。弁護士は、法的観点から問題解決をサポートしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問の重要ポイントをまとめます。

専任媒介契約でも、他の不動産会社が買主を見つけることがあります（共同仲介）。
共同仲介の場合、最初の不動産会社は、仲介手数料の一部を受け取ります。
仲介手数料の分配割合は、不動産会社間の取り決めによります。
売主が自分で買主を見つけた場合、最初の不動産会社は仲介手数料を受け取れません。
契約前に、仲介手数料の分配や、サポート内容について確認しましょう。