マンション売却時の税金と共有名義の注意点：専業主婦の妻と基礎控除、配偶者控除の関係

【背景】
マンションを売却することになりました。売却益から経費を差し引く際に、マンションの購入価格と住宅評価部分の償却、不動産取得税の扱いについて悩んでいます。また、マンションは妻と共有名義で、妻は専業主婦です。妻の売却益に対する税金の申告と、私の配偶者控除の受給について不安があります。

【悩み】
マンション売却時の経費算出方法が分かりません。購入価格だけで良いのか、住宅評価部分の償却が必要なのか、不動産取得税は経費に含められるのか知りたいです。また、妻の売却益の税金申告における基礎控除と、私の配偶者控除との関係も知りたいです。

売却益から購入価格と取得税を差し引けます。住宅評価は償却できません。妻の基礎控除は影響なし。

1. マンション売却時の税金：基礎知識

マンションを売却すると、売却益（売却価格－取得費）に対して譲渡所得税（譲渡所得税とは、不動産や株式などの資産を売却して得た利益に対して課税される税金です。）がかかります。取得費には、マンションの購入価格だけでなく、様々な費用が含まれます。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、マンションの取得費には、購入価格に加え、不動産取得税を含めることができます。ただし、住宅の評価額を償却（償却とは、資産の価値が時間とともに減少していくことを考慮して、税務上その減少分を費用として計上することです。）して取得費から差し引くことはできません。これは、住宅の減価償却は、事業用不動産の場合に認められる制度であり、居住用不動産には適用されないためです。

3. 関係する法律や制度

譲渡所得税の計算には、所得税法が適用されます。具体的には、所得税法第23条の譲渡所得に関する規定が関係します。また、不動産取得税は地方税法で規定されています。

4. 誤解されがちなポイントの整理

住宅ローン控除と譲渡所得税は別物です。住宅ローン控除は、住宅ローンの支払額の一部を税金から控除する制度ですが、マンション売却益の税金計算には直接関係ありません。また、住宅評価額の償却は、事業用不動産の場合にのみ適用されます。居住用不動産の場合、償却は認められません。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、マンションの購入価格が3,000万円、売却価格が4,000万円、不動産取得税が100万円だった場合、売却益は1,000万円（4,000万円－3,000万円－100万円）となります。この売却益に対して譲渡所得税が課税されます。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

不動産売却は複雑な手続きを伴います。税金の計算も複雑なため、自身で計算することに不安がある場合、税理士などの専門家に相談することをお勧めします。特に、高額な不動産の売却や、複雑な事情（複数名での所有など）がある場合は、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* マンション売却時の取得費には、購入価格と不動産取得税を含めることができます。
* 住宅の評価額は償却できません。
* 妻の専業主婦であることと、基礎控除・配偶者控除の受給には直接的な関係はありません。基礎控除は、所得税の課税対象となる所得金額から一定金額を差し引く制度で、配偶者控除は、配偶者の所得が一定額以下の場合に、扶養している配偶者の分を控除できる制度です。それぞれ独立した制度であり、影響し合うことはありません。
* 不安な場合は、税理士などの専門家に相談しましょう。

この解説が、マンション売却時の税金に関する理解を深める助けになれば幸いです。