マンション売却時の騒音告知義務とは？売却への影響と対応策を解説

【背景】

現在、分譲マンションの売却を検討中。
売却理由は、マンション内で聞こえる特定の音（トントン、ドン！という物音）が気になり、一戸建てへの引っ越しを決意。
不動産業者には売却理由を伝えてある。

【悩み】

内覧者から「音は聞こえますか？」と聞かれた際に、売却理由である音について告知する義務があるのか悩んでいる。
正直に話すと売却に不利になるのではないかと不安。
自身の感じる音のレベルが「騒音」と判断されるのかどうか迷っている。
売却を成功させるために、どのように対応すべきか知りたい。

売却理由としての音の告知義務は、ケースバイケースです。売主の誠実義務と買主の判断材料を考慮し、判断しましょう。

売却時の音に関する告知義務：基礎知識

マンション売却における音の問題は、売主と買主の間でトラブルになりやすい要素の一つです。売主には、物件の状況を正直に告知する「告知義務」というものがあります。これは、買主が安心して購入を判断できるよう、物件の重要な情報を伝える義務のことです。

告知すべき事項は、物件の価値や使用に影響を与える可能性のあるものとされています。具体的には、建物の構造的な問題（雨漏り、シロアリ被害など）、過去の事故（自殺、事件など）、近隣トラブルなどが該当します。今回のケースのように、音の問題が告知義務の対象となるかどうかは、その音の程度や種類、そして買主の物件利用にどの程度影響を与えるかによって判断が分かれる可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースでは、売主が気になっている音は、具体的に「トントン」や「ドン！」という物音です。質問者様は、この音を理由に一戸建てへの引っ越しを決意されたとのことですが、内覧者に足音などの音は聞こえないと説明しています。

この場合、告知義務があるかどうかは、音の発生源や頻度、そして買主の生活にどの程度影響を与えるかによって判断が分かれます。例えば、頻繁に継続的に発生する騒音であれば、告知すべき可能性が高まります。一方、たまに聞こえる程度の音であれば、告知の必要性は低いと判断されることもあります。ただし、売主としては、後々のトラブルを避けるために、可能な限り正直に伝えることが望ましいでしょう。

関係する法律や制度

マンション売買に関わる主な法律としては、「宅地建物取引業法」があります。この法律は、不動産業者の業務について定めており、売主は宅地建物取引業者を通じて物件を売却する場合、この法律の規定に従う必要があります。宅地建物取引業者は、物件の状況について、買主に正確な情報を提供する義務を負っています。

また、売主と買主の間でトラブルが発生した場合は、「民法」が適用されます。民法では、売主の「瑕疵担保責任」（契約不適合責任）が定められており、物件に隠れた欠陥があった場合、売主は買主に対して損害賠償責任を負う可能性があります。音の問題が、物件の「隠れた欠陥」とみなされるかどうかは、その音の程度や、買主の物件利用に与える影響によって判断されます。

誤解されがちなポイントの整理

音の問題について、よくある誤解を整理しましょう。

「騒音＝告知義務」ではない：騒音のレベルに達していなくても、買主の生活に影響を与える可能性がある場合は、告知を検討する必要があります。
「告知すれば売れない」とは限らない：正直に伝えることで、買主からの信頼を得られ、スムーズな取引につながることもあります。
「不動産業者が教えてくれる」とは限らない：不動産業者は、あくまで仲介者であり、物件の状況を最終的に判断するのは売主自身です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

マンション売却における音の問題への対応について、具体的なアドバイスをします。

まずは音の状況を客観的に把握する：音の発生源、時間帯、頻度などを記録し、客観的なデータとして整理しましょう。
不動産業者と相談する：不動産業者は、売買のプロであり、過去の事例や経験に基づいたアドバイスをしてくれます。ただし、最終的な判断は売主自身が行う必要があります。
内覧時の対応：内覧者から音について質問された場合は、正直に答えるようにしましょう。「たまに、トントンという音が聞こえることがあります」など、具体的に伝えることで、買主との信頼関係を築くことができます。
売買契約書への記載：音の問題について、売買契約書に特記事項として記載することも可能です。これにより、後々のトラブルを未然に防ぐことができます。
買主への配慮：買主が音に敏感な可能性も考慮し、内覧時に音の聞こえ方について質問したり、周辺環境について説明したりするのも良いでしょう。

具体例

例えば、隣の部屋から子供の声が聞こえるというケースでは、頻繁に聞こえるようであれば、正直に伝えることが望ましいでしょう。一方、たまに聞こえる程度であれば、特に告知する必要はないかもしれません。しかし、買主が音に敏感な方であれば、事前に伝えておくことで、トラブルを回避できる可能性が高まります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

音の問題が深刻で、売却に大きな影響を与えそうな場合：弁護士や不動産鑑定士に相談し、法的アドバイスや物件の価値への影響について意見を求めることができます。
売主と買主の間でトラブルが発生した場合：弁護士に相談し、法的解決を図る必要があります。
近隣とのトラブルが発生している場合：弁護士や専門家を交えて、問題解決を図る必要があります。

専門家は、法的知識や専門的な視点から、適切なアドバイスをしてくれます。また、専門家を交えることで、トラブルが複雑化するのを防ぎ、円滑な解決に繋がる可能性があります。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースにおける重要ポイントをまとめます。

マンション売却時の音に関する告知義務は、音の程度、種類、買主への影響によって判断される。
売主は、買主に対して誠実に情報を提供し、トラブルを未然に防ぐことが重要。
正直に伝えることで、買主からの信頼を得て、スムーズな取引につながる可能性もある。
音の問題が深刻な場合や、トラブルが発生した場合は、専門家への相談を検討する。

マンション売却は、人生における大きな出来事の一つです。今回の情報が、少しでもお役に立てれば幸いです。