マンション売却？賃貸？築15年・大阪市内の物件、最適な選択肢を徹底解説！

テーマの基礎知識：売却と賃貸、それぞれの特徴

マンションの所有者が直面する大きな決断として、売却と賃貸の二つの選択肢があります。それぞれの選択肢には、異なるメリットとデメリットが存在し、ご自身の状況や将来のビジョンによって最適な選択は変わってきます。

売却

売却は、マンションを現金化し、その資金を他の目的に利用できるという大きなメリットがあります。例えば、より住みやすい場所に引っ越したり、新しい投資を始めたりすることができます。しかし、売却価格が購入価格を下回る場合、損失が発生する可能性があります。また、売却には仲介手数料や税金などの費用もかかります。

賃貸

賃貸は、マンションを所有したまま、家賃収入を得ることができるという魅力があります。毎月安定した収入が見込めるため、老後の生活資金を確保したり、他の資産運用に回したりすることも可能です。ただし、賃貸には空室リスクや、修繕費、固定資産税などの維持費がかかります。また、入居者とのトラブルが発生する可能性もあります。

今回のケースへの直接的な回答：売却と賃貸の比較検討

今回のケースでは、築15年のマンションを売却するか、賃貸に出すかの選択が焦点となっています。売却した場合、約1000万円以上の損失が発生する可能性がある一方、賃貸に出せば月11万円～12万円の家賃収入が見込めます。

この状況を踏まえ、以下の点を考慮して判断することが重要です。

• 売却の場合：売却価格は、築年数や立地条件、周辺の不動産相場によって大きく変動します。現在の売却価格が適正かどうか、複数の不動産会社に見積もりを依頼して比較検討しましょう。売却益が出ない場合、税金が発生しないというメリットもあります。
• 賃貸の場合：賃貸経営には、空室リスク、修繕費、固定資産税などのコストがかかります。家賃収入からこれらの費用を差し引いたものが、実際の収益となります。表面利回りだけでなく、手取りの収入がどの程度になるのかを試算することが重要です。

今回のケースでは、売却による損失が大きいことがネックとなります。しかし、賃貸経営にはリスクも伴います。ご自身の資金計画や将来設計を考慮し、専門家のアドバイスも参考にしながら、慎重に判断しましょう。

関係する法律や制度：不動産売買と賃貸借契約

マンションの売却や賃貸には、様々な法律や制度が関係します。主なものとしては、以下のものが挙げられます。

• 不動産売買に関するもの
• 宅地建物取引業法：不動産会社が売買の仲介を行う際に遵守すべきルールを定めています。重要事項の説明や、契約書の作成などが義務付けられています。
• 不動産登記法：不動産の所有権などを登記する際のルールを定めています。売買契約が成立した場合、所有権移転登記を行う必要があります。
• 所得税法：不動産の売却益に対して課税される所得税に関するルールを定めています。
• 賃貸借契約に関するもの
• 借地借家法：建物の賃貸借に関するルールを定めています。家賃の増減や、契約の更新、退去などについて規定があります。
• 民法：賃貸借契約の基本的なルールを定めています。

これらの法律や制度を理解しておくことで、売買や賃貸におけるリスクを軽減し、適切な判断をすることができます。

誤解されがちなポイントの整理：利回りの計算と注意点

不動産投資において、利回りは重要な指標となりますが、計算方法や注意点について誤解している方も少なくありません。ここでは、利回りに関する誤解を解き、正しい知識を身につけるためのポイントを整理します。

表面利回り

表面利回り（グロス利回り）は、年間家賃収入を物件価格で割って計算します。

計算式：年間家賃収入 ÷ 物件価格 × 100

今回のケースでは、表面利回りが3%〜5%とされています。これは、あくまで家賃収入のみを考慮したものであり、実際の収益を示すものではありません。

実質利回り

実質利回り（ネット利回り）は、年間家賃収入から、固定資産税、管理費、修繕積立金などの経費を差し引いたものを、物件価格で割って計算します。

計算式：(年間家賃収入 − 年間経費) ÷ 物件価格 × 100

実質利回りは、実際の収益性をより正確に把握するための指標です。賃貸経営を行う際は、必ず実質利回りを計算し、収益性を評価しましょう。

注意点

• 空室リスク：空室期間が発生すると、家賃収入が減少し、利回りが低下します。
• 修繕費：設備の老朽化に伴い、修繕費が発生します。修繕費を考慮せずに利回りを計算すると、実際の収益とかけ離れる可能性があります。
• 税金：固定資産税や所得税などの税金も、収益を圧迫する要因となります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：売却と賃貸の選択肢を比較

売却と賃貸、それぞれの選択肢について、具体的なアドバイスと、今回のケースに当てはめた場合を解説します。

売却の場合

売却を選択する場合、まずは複数の不動産会社に査定を依頼し、適切な売却価格を把握することが重要です。査定価格は、築年数や立地条件、周辺の不動産相場などによって変動します。複数の査定額を比較検討し、最も高く売れる可能性のある不動産会社を選びましょう。

【具体例】

A社：2200万円、B社：2350万円、C社：2300万円といった査定結果が出たとします。

この場合、売却価格の上限に近いB社に仲介を依頼するのが良いでしょう。

売却にかかる費用（仲介手数料、印紙税など）も考慮し、手元に残る金額を計算しましょう。

賃貸の場合

賃貸を選択する場合、まずは入居者の募集方法や、家賃設定、管理方法などを検討する必要があります。

募集方法：不動産会社に仲介を依頼するか、自分で入居者を探すかを選択できます。
家賃設定：周辺の賃貸相場を参考に、適切な家賃を設定しましょう。
管理方法：自分で管理するか、管理会社に委託するかを選択できます。

賃貸経営には、空室リスク、修繕費、固定資産税などのコストがかかります。これらの費用を考慮した上で、手取りの家賃収入がどの程度になるのかを試算しましょう。

【具体例】

月11万円の家賃収入が見込める場合でも、管理費、修繕積立金、固定資産税などを差し引くと、手取りは月8万円程度になるかもしれません。

さらに、空室期間が発生すれば、家賃収入は減少し、収益性は悪化します。

オーナーチェンジについて

賃貸中に売却（オーナーチェンジ）する場合、入居者がいる状態で売却することになります。オーナーチェンジは、購入希望者にとっては、入居者がいるため、すぐに家賃収入を得られるというメリットがあります。

しかし、入居者の入れ替えや、家賃の交渉などが難しくなる可能性もあります。

オーナーチェンジによる売却価格は、通常の売却よりも低くなる傾向があるため、注意が必要です。

専門家に相談すべき場合とその理由：不動産売買のプロに相談を

マンションの売却や賃貸に関する判断は、専門的な知識が必要となる場合があります。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 不動産会社：売却価格の査定や、賃貸物件の入居者募集など、不動産に関する様々な相談ができます。
• 税理士：売却益に対する税金や、賃貸経営における税金について相談できます。節税対策についてもアドバイスがもらえます。
• ファイナンシャルプランナー：ご自身の資産状況や将来の目標を踏まえ、最適な資産運用方法について相談できます。
• 弁護士：賃貸借契約に関するトラブルや、売買契約に関する法的問題について相談できます。

専門家は、豊富な知識と経験に基づいて、的確なアドバイスをしてくれます。ご自身の状況に合わせて、適切な専門家を選び、相談することをおすすめします。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースでは、築15年のマンションを売却するか、賃貸に出すかの選択が焦点となりました。

売却のメリット・デメリット

• メリット：現金化できる、他の目的に資金を充当できる
• デメリット：売却損が発生する可能性がある、仲介手数料や税金がかかる

賃貸のメリット・デメリット

• メリット：家賃収入を得られる
• デメリット：空室リスク、修繕費、固定資産税などの維持費がかかる

重要なポイント

• 複数の不動産会社に査定を依頼し、売却価格を比較検討する
• 賃貸経営における収益性（実質利回り）を正確に計算する
• ご自身の資金計画や将来設計を考慮する
• 専門家（不動産会社、税理士など）に相談する

今回の判断は、ご自身の将来に大きく影響します。焦らずに、様々な情報を収集し、専門家のアドバイスも参考にしながら、慎重に検討しましょう。