マンション売却or賃貸、引っ越しと住宅ローン。どうすれば？

マンション売却or賃貸、引っ越しと住宅ローン。どうすれば？

テーマの基礎知識：不動産売買とローンの基本

まず、今回のテーマである「不動産の売買」と「住宅ローン」について、基本的な知識を確認しましょう。

不動産の売買とは、土地や建物などの不動産を、お金を支払うこと（購入）と引き換えに、所有権を移転することです。売買には、大きく分けて「売却（売ること）」と「購入（買うこと）」の二つの側面があります。今回のケースでは、ご自身のマンションを売却するか、賃貸に出すか、という点が焦点となります。

住宅ローンは、住宅の購入費用を借り入れるためのローンです。多くの人が、住宅を購入する際に利用します。住宅ローンには、大きく分けて「元利均等返済」と「元金均等返済」の2つの返済方法があります。また、金利タイプも固定金利型、変動金利型など、様々な種類があります。今回のケースでは、賃貸に出す場合に、現在の住宅ローンをどうするのか、という点が問題となります。

今回のケースへの直接的な回答：賃貸と売却、それぞれの可能性

今回のケースでは、マンションを「賃貸」に出すか、「売却」するかの選択肢があります。それぞれの選択肢について、詳しく見ていきましょう。

1. 賃貸の場合

マンションを賃貸に出す場合、現在の住宅ローンをどうするかが大きな問題となります。一般的に、住宅ローンは、ご自身が居住することを前提としています。そのため、賃貸に出す場合は、ローンの契約内容によっては、金融機関から「契約違反」とみなされる可能性があります。この場合、ローンの全額を一括で返済しなければならないこともあります。

このような事態を避けるために、金融機関に相談し、ローンの契約内容を変更する、または、賃貸用のローン（アパートローンなど）に借り換える必要が出てくる場合があります。アパートローンは、住宅ローンよりも金利が高くなる傾向があるため、注意が必要です。また、新たに中古物件の住宅ローンを組むとなると、二重のローンを抱えることになり、経済的な負担が大きくなる可能性があります。

2. 売却の場合

マンションを売却する場合、売却額がローン残高を上回るかどうか、という点が重要になります。売却額がローン残高を上回れば、売却益を得ることができ、そのお金を引っ越し費用や新しい物件の購入資金に充てることができます。しかし、売却額がローン残高を下回る場合（これを「アンダーローン」と言います）、残りのローン残高を自己資金で支払う必要があります。

今回のケースでは、マンションの販売価格が2900万円、ローン残高が1900万円なので、売却価格によっては、売却益が出る可能性があります。しかし、築年数や市場の状況によっては、売却価格がローン残高を下回る可能性も考慮する必要があります。

関係する法律や制度：住宅ローンの契約と不動産売買

今回のケースに関係する法律や制度としては、主に以下のものがあります。

• 住宅ローンの契約内容：住宅ローンは、金融機関との契約に基づいており、その契約内容には、ローンの利用目的や、ローンの返済方法、担保に関する事項などが記載されています。賃貸に出す場合は、この契約内容に違反しないか、事前に確認する必要があります。
• 不動産売買に関する税金：不動産を売却する際には、譲渡所得税が発生する場合があります。譲渡所得税は、売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額（譲渡所得）に対して課税されます。また、売却の際には、仲介手数料や印紙税などの費用も発生します。
• 不動産登記：不動産の所有権を移転する際には、法務局で登記手続きを行う必要があります。この手続きには、登録免許税などの費用がかかります。

誤解されがちなポイントの整理：賃貸と売却の注意点

今回のケースで、誤解されがちなポイントを整理しておきましょう。

• 住宅ローンと賃貸の関係：住宅ローンを利用している物件を賃貸に出すことは、ローンの契約違反になる可能性があります。金融機関によっては、賃貸を認めていない場合もあります。事前に金融機関に相談し、許可を得るか、ローンの借り換えを検討する必要があります。
• 売却価格の見積もり：不動産の売却価格は、市場の状況や物件の状態によって大きく変動します。売却前に、不動産会社に査定を依頼し、適切な売却価格を見積もることが重要です。
• 売却にかかる費用：不動産を売却する際には、仲介手数料や印紙税、譲渡所得税など、様々な費用が発生します。これらの費用を考慮した上で、売却の可否を判断する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：状況に応じた選択肢

今回のケースでは、以下の3つの選択肢が考えられます。

• 1. マンションを売却し、中古物件を購入する

売却益が出て、新しい物件の購入資金を確保できる場合は、これが最も理想的な選択肢です。ただし、売却価格がローン残高を下回る場合は、自己資金で不足分を補う必要があります。

• 2. マンションを賃貸に出し、中古物件を購入する

マンションを賃貸に出し、家賃収入を得ながら、新しい物件の住宅ローンを支払う方法です。ただし、住宅ローンの借り換えや、二重のローンを抱えることのリスクを考慮する必要があります。

• 3. マンションを売却し、賃貸に住む

売却後、賃貸に住むことで、住居費を抑え、新しい物件の購入資金を貯めることができます。ただし、賃貸生活になることや、家賃の支払いが必要になることを考慮する必要があります。

具体例

例えば、マンションの売却価格が2500万円だったとします。ローン残高が1900万円なので、売却益は600万円となります。この600万円を頭金にして、1000万円の中古物件を購入することができます。この場合、売却と購入を同時に進めることができ、引っ越しもスムーズに行える可能性があります。

一方、売却価格が1800万円だったとします。ローン残高が1900万円なので、100万円の不足分を自己資金で支払う必要があります。この場合、売却を見送るか、自己資金を貯めてから売却するか、などの選択肢を検討する必要があります。

専門家に相談すべき場合とその理由：不動産とローンの専門家

今回のケースでは、以下の専門家への相談を検討することをお勧めします。

• 不動産会社：売却価格の査定や、売却に関する手続きについて相談できます。複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをお勧めします。
• ファイナンシャルプランナー：住宅ローンや、資産運用に関する相談ができます。ご自身の収入や支出、将来のライフプランなどを考慮し、最適な資金計画を立てることができます。
• 弁護士：ローンの契約内容や、不動産売買に関する法的問題について相談できます。
• 税理士：売却に伴う税金（譲渡所得税など）について相談できます。

専門家に相談することで、ご自身の状況に合った最適な選択肢を見つけることができます。また、専門家のサポートを受けることで、手続きをスムーズに進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースの重要ポイントをまとめます。

• 住宅ローンと賃貸の関係：住宅ローンを利用している物件を賃貸に出す場合は、金融機関への確認と、ローンの借り換えが必要になる場合があります。
• 売却価格の重要性：売却価格がローン残高を上回るかどうかで、今後の選択肢が大きく変わります。
• 専門家への相談：不動産会社、ファイナンシャルプランナー、弁護士、税理士など、専門家への相談を検討しましょう。
• 状況整理と計画：ご自身の状況を整理し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な計画を立てましょう。

今回のケースでは、ご自身の状況を正確に把握し、専門家のアドバイスを受けながら、最適な選択肢を選ぶことが重要です。焦らずに、一つずつ問題を解決していきましょう。