マンション建替えと区分所有法69条3項：建替え承認決議における議決権の行使について徹底解説

【背景】
マンション管理士・管理業務主任者試験の勉強をしています。区分所有法69条3項について、建替え承認決議における議決権の行使に関して疑問がでてきました。

【悩み】
区分所有法69条3項に「建替え決議があった場合には、その建物の団地建物所有者は、建替え承認決議においては、建替え承認決議において賛成する旨の議決権を行使したものとみなされる。ただし、その者が他の棟においても区分所有権を有する場合には、その専有部分に係わる敷地について有する議決はこの限りではない。」とありますが、この条文の意味が具体的に理解できません。建替えする棟以外の棟の議決権については、承認決議に反対しても良いのでしょうか？また、賛成とみなされる場合と反対しても良い場合があることで、混乱が生じないか心配です。

建替え対象棟は賛成とみなされ、それ以外の棟は自由です。

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

この質問は、区分所有法（民法の特別法）第69条第3項に関するものです。区分所有法は、マンションなどの集合住宅における所有権の共有と管理に関する法律です。建替えは、老朽化した建物を解体し、新たに建物を建設することです。この手続きには、区分所有者全員の同意（議決権の行使）が必要となります。議決権とは、区分所有者（マンションの各戸の所有者）が、マンションの管理に関する重要な事項を決定する際に持つ権利です。通常、専有部分の面積に応じて議決権の数が決まります。

今回のケースへの直接的な回答

区分所有法69条3項は、建替えを行う場合の議決権の扱いを定めています。簡単に言うと、**建替え対象の棟については、その棟の区分所有者は建替えに賛成したものとみなされます。しかし、その人が建替え対象以外の棟でも区分所有権を持っている場合は、その棟については賛成・反対を自由に選ぶことができます。**

関係する法律や制度がある場合は明記

関係する法律は、前述の通り**区分所有法**です。特に、**第69条第3項**が今回の質問の中心となります。この条文は、建替えという大規模な改修工事において、建替え対象の棟の所有者の意思を明確にするための規定です。

誤解されがちなポイントの整理

この条文の誤解されやすい点は、「建替えに賛成とみなされる」という部分です。これは、建替え対象の棟についてのみ適用され、他の棟については適用されません。つまり、**一人の区分所有者が複数の棟を所有している場合、建替え対象の棟とそれ以外の棟で異なる意思表示が可能**ということです。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、Aさんが10階建てマンションの3階と8階の2部屋を所有しているとします。マンション全体を建替えする場合、3階部分については自動的に建替えに賛成とみなされます。しかし、8階部分については、Aさんは賛成にも反対にも自由に投票できます。これは、建替えによって各戸の状況が異なる可能性があるため、個々の判断を尊重する仕組みです。

専門家に相談すべき場合とその理由

建替えは非常に複雑な手続きであり、法的な知識が不足しているとトラブルに発展する可能性があります。特に、区分所有者間で意見が対立したり、条文の解釈に迷う場合は、**弁護士や不動産専門家、マンション管理士などの専門家に相談することが重要です。** 専門家は、個々の状況に合わせた適切なアドバイスを提供し、円滑な手続きを進めるためのサポートをしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

区分所有法69条3項は、建替え承認決議における議決権の行使について、建替え対象の棟とそれ以外の棟で異なる扱いをすることを定めています。建替え対象棟の所有者は賛成とみなされますが、他の棟の所有者は自由に賛成・反対を選択できます。建替えは複雑な手続きなので、専門家の助言を得ながら進めることが重要です。この条文の理解は、マンション管理士・管理業務主任者試験だけでなく、マンションに住むすべての人にとって有益な知識となるでしょう。