マンション建替え：従前資産評価と新住戸価格の面積算出方法の違いで損をする？【区分所有者必見！】

1. マンション建替えと面積算出方法の基礎知識

マンション建替えは、区分所有者全員の合意に基づいて行われる大規模な事業です。 建替えにおいては、既存マンションの資産価値を評価し、新しいマンションの住戸価格とのバランスを検討する必要があります。この際、面積の算出方法は非常に重要です。

「内法面積」とは、壁の内側の面積で、実際に居住できる面積を表します。一方、「壁芯面積」は、壁の中心線間の面積で、内法面積よりも広くなります。 建物の共有部分（廊下や階段など）の面積も考慮されるため、専有部分の面積だけを比較するよりも、建物の全体像を捉えやすくなります。

従前資産評価額と新マンション住戸価格の算出に異なる面積を使用する場合、その違いによって、区分所有者の権利や利益に影響を与える可能性があります。

2. 今回のケースへの直接的な回答

質問にあるように、従前資産評価額を内法面積、新マンション住戸価格を壁芯面積で算出すると、区分所有者にとって不利になる可能性があります。なぜなら、内法面積で評価された既存マンションの価値が、壁芯面積で価格設定された新マンションの価値と比較されるため、相対的に低い評価を受ける可能性があるからです。

3. 関係する法律や制度

マンション建替え円滑化法（区分所有法第34条の2）には、面積算出方法について直接的にどちらかの面積を指定する規定はありません。しかし、法の精神は、区分所有者全員の公平な扱いを求めています。従って、面積算出方法の違いが不公平な結果を生む場合は、是正を求めることができます。

4. 誤解されがちなポイントの整理

壁芯面積が必ずしも事業協力者側に有利、内法面積が必ずしも区分所有者側に有利というわけではありません。重要なのは、**評価方法の透明性と公平性**です。 どちらの面積を使うかよりも、その根拠が明確で、すべての区分所有者にとって納得できる説明がなされているかが重要です。

5. 実務的なアドバイスや具体例の紹介

もし、面積算出方法の違いによって不公平な結果が生じていると感じる場合は、管理組合や事業協力者と積極的に話し合う必要があります。 具体的な例として、それぞれの面積で算出した評価額を比較し、その差額と根拠を明確に示すことで、より建設的な議論を進めることができます。専門家の意見を聞き、公平な評価方法を検討することも有効です。

6. 専門家に相談すべき場合とその理由

面積算出方法や建替えにおける権利・義務に関する紛争が生じた場合、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することが重要です。専門家は、法律的な観点から適切なアドバイスを行い、紛争解決を支援してくれます。特に、合意形成が困難な場合や、不当な扱いを受けたと感じた場合は、専門家の力を借りることをお勧めします。

7. まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

マンション建替えにおける従前資産評価額と新マンション住戸価格の面積算出方法の違いは、区分所有者の権利・利益に影響を与える可能性があります。 重要なのは、透明性と公平性です。 不公平感を抱く場合は、管理組合や事業協力者と話し合い、必要に応じて専門家に相談しましょう。 法的な規定がないからといって、不公平なまま進めるべきではありません。 公平な合意形成を目指し、建替え事業を進めていくことが大切です。