マンション建替え：3/4以上の同意とは？90人中何人が賛成必要？建替え円滑化法の落とし穴を徹底解説！

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

マンションの建替えは、多くの区分所有者（マンションを所有する個人や法人を指します）の合意が必要な、複雑な手続きです。この手続きを円滑に進めるため、建替え円滑化法（区分所有法第32条の2～第32条の10）が定められています。この法律では、建替えを行うための重要な手続きとして、「建替え組合の設立」が挙げられます。

建替え組合とは、建替え事業を行うために区分所有者によって設立される組織です。この組合を設立するには、区分所有者の過半数の同意（単純過半数）に加え、さらに重要な条件として「建替えに賛成する区分所有者の議決権の合計が、全ての区分所有者の議決権の合計の３分の４以上であること」が求められます（区分所有法第32条の3）。

ここで重要なのは「議決権」です。議決権とは、マンションの専有部分の面積に応じて割り当てられる権利で、所有する面積が大きいほど、議決権の数も多くなります。つまり、単に人数だけでなく、所有面積を考慮した上で3/4以上の同意が必要なのです。

今回のケースへの直接的な回答

質問にあるケースでは、100人の区分所有者中90人が建替えに賛成しています。しかし、この90人全員が同じ面積の部屋を所有しているとは限りません。 そのため、単純に90人の3/4である67.5人（実際には68人）が賛成したからといって、建替え組合が設立できるとは限りません。

建替えに賛成した90人の議決権の合計が、全区分所有者（100人）の議決権の合計の3/4以上でなければ、建替え組合は設立できません。 各区分所有者の所有面積（＝議決権）を計算し、その合計が3/4以上の条件を満たしているかを確認する必要があります。

関係する法律や制度がある場合は明記

前述の通り、この問題は区分所有法第32条の3に規定されています。この法律は、マンション建替えにおける手続きや権利義務を定めており、建替え組合の設立要件についても明確に規定しています。 法律の条文を正確に理解し、それに基づいて判断することが重要です。

誤解されがちなポイントの整理

よくある誤解として、「賛成者数の3/4」と「賛成者の議決権の合計の3/4」を混同してしまう点が挙げられます。 人数だけで判断せず、各区分所有者の所有面積（議決権）を考慮して、議決権の合計が全体の3/4以上になっているかを確認することが不可欠です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、100人の区分所有者の中で、90人が賛成したとします。しかし、その90人のうち、80人が小さな面積の部屋を所有し、残りの10人が大きな面積の部屋を所有しているとします。この場合、10人の大きな面積の所有者の議決権の合計が、全体の議決権の3/4以上を占める可能性があります。逆に、90人のうち、大きな面積の部屋の所有者が少ない場合、たとえ90人が賛成していても、議決権の合計が3/4に満たない可能性があります。

従って、建替え組合設立の可否を判断するには、各区分所有者の所有面積を正確に把握し、議決権の合計を計算する必要があります。管理組合に資料を請求したり、専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談することが有効です。

専門家に相談すべき場合とその理由

建替えは高額な費用と複雑な手続きを伴うため、法律や手続きに関する専門知識が不可欠です。 議決権の計算や法律解釈に不安がある場合、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することを強くお勧めします。 専門家は、正確な情報に基づいて適切なアドバイスを行い、トラブルを回避する上で大きな助けとなります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

マンション建替えにおける建替え組合設立には、単なる賛成者数だけでなく、各区分所有者の所有面積（議決権）を考慮した上で、議決権の合計が全体の3/4以上であることが必要です。 専門家の力を借りながら、正確な情報に基づいて手続きを進めることが重要です。 疑問点があれば、早めに専門家に相談しましょう。