マンション投資の利回りってどう計算するの？初心者向けにわかりやすく解説！

利回りって何？マンション投資の基本を理解しよう

マンション投資を始めるにあたって、まず理解しておきたいのが「利回り」です。利回りとは、投資した金額に対して、どれだけの利益が得られるかを示す割合のことです。不動産投資においては、主に「表面利回り」と「実質利回り」の2種類が使われます。

表面利回り（グロス利回り）は、物件の購入価格に対する年間家賃収入の割合です。計算式は以下の通りです。

表面利回り（%） = （年間家賃収入 / 物件の購入価格） × 100

今回の質問にあるように、表面利回りは家賃収入だけで計算するため、物件の維持にかかる費用（修繕費、管理費、税金など）は考慮されません。

実質利回り（ネット利回り）は、物件の購入価格から、家賃収入を得るためにかかる費用を差し引いて計算します。より正確な投資判断をするためには、実質利回りを把握することが重要です。計算式は以下の通りです。

実質利回り（%） = （年間家賃収入 – 年間の諸費用） / （物件の購入価格 + 購入時の諸費用） × 100

今回のケースの利回り計算：500万円の物件の場合

質問にあるように、500万円の物件で利回り6%の場合、どのように計算するのか見ていきましょう。

まず、年間家賃収入を計算します。

年間家賃収入 = 5,000,000円 × 0.06 = 300,000円

次に、月々の家賃収入を計算します。

月々の家賃収入 = 300,000円 / 12ヶ月 = 25,000円

この計算は表面利回りの計算であり、実際には管理費や修繕積立金、固定資産税などの費用がかかるため、手元に残る金額はこれよりも少なくなります。

不動産投資に関係する主な法律と制度

不動産投資を行う上で、関係する法律や制度をいくつか知っておく必要があります。

• 借地借家法：建物の賃貸借に関する基本的なルールを定めています。家賃の増減、契約の更新、退去などについて規定されています。
• 都市計画法：都市の土地利用に関するルールを定めています。用途地域などが定められており、建築できる建物の種類や用途が制限されることがあります。
• 建築基準法：建物の構造や設備に関する基準を定めています。安全な建物を建てるためのルールです。
• 不動産登記法：不動産の権利関係を明確にするための法律です。所有権や抵当権などの情報を登記します。
• 固定資産税：不動産を所有している人が支払う税金です。毎年1月1日時点での所有者に課税されます。
• 都市計画税：都市計画事業の費用に充てるために課税される税金です。固定資産税と合わせて納付します。

利回り計算で誤解されがちなポイント

利回り計算について、よくある誤解を整理しておきましょう。

• 表面利回りと実質利回りの混同：表面利回りは、あくまで目安であり、実際の収益性を正確に表すものではありません。実質利回りも考慮して、総合的に判断することが重要です。
• 家賃収入のみを重視する：家賃収入だけでなく、空室リスクや修繕費などの費用も考慮する必要があります。
• 周辺相場との比較をしない：周辺の賃料相場や物件の価値を比較検討せずに、利回りだけで判断すると、失敗する可能性があります。
• 税金や経費を考慮しない：不動産投資には、固定資産税、都市計画税、所得税などの税金や、管理費、修繕積立金などの経費がかかります。これらの費用を考慮しないと、手元に残る金額が大きく変わってきます。

実務的なアドバイス：成功するためのポイント

マンション投資を成功させるための実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 情報収集を徹底する：物件の周辺環境、賃貸需要、競合物件などを詳しく調査しましょう。
• 資金計画を立てる：自己資金、借入金、家賃収入などを考慮して、無理のない資金計画を立てましょう。
• 物件の選定：立地条件、築年数、間取りなどを考慮して、入居者のニーズに合った物件を選びましょう。
• 管理会社の選定：信頼できる管理会社を選び、適切な管理体制を構築しましょう。
• 税金対策：節税対策を積極的に行い、手元に残る金額を増やしましょう。
• 出口戦略を考える：売却時期や方法など、出口戦略を事前に考えておくことも重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産投資には専門的な知識が必要となるため、以下のような場合は専門家への相談を検討しましょう。

• 物件の選定に迷う場合：不動産鑑定士や不動産コンサルタントに相談し、物件の価値やリスクについてアドバイスをもらいましょう。
• 資金計画が不安な場合：ファイナンシャルプランナーに相談し、適切な資金計画を立ててもらいましょう。
• 税金に関する疑問がある場合：税理士に相談し、節税対策や確定申告についてアドバイスをもらいましょう。
• 管理に関する悩みがある場合：管理会社との契約や、入居者とのトラブルなど、管理に関する問題は、専門家のアドバイスを受けることでスムーズに解決できる場合があります。

まとめ：マンション投資における利回りの重要ポイント

マンション投資における利回りの重要ポイントをまとめます。

• 利回りの種類を理解する：表面利回りと実質利回りの違いを理解し、両方を考慮して判断しましょう。
• 正確な計算をする：家賃収入だけでなく、諸費用も考慮して、正確な収益性を把握しましょう。
• 周辺相場と比較する：周辺の賃料相場や物件の価値を比較検討し、適正な価格で購入しましょう。
• 専門家への相談：必要に応じて、専門家（不動産鑑定士、ファイナンシャルプランナー、税理士など）に相談し、アドバイスを受けましょう。

マンション投資は、長期的な資産形成の手段として有効ですが、リスクも伴います。
利回りの計算方法を理解し、様々な情報を収集し、慎重に判断することが重要です。