敷地権割合の基本：「専有部分」と「共用部分」

この謎を解く鍵は、マンションの所有権がどのように成り立っているかを理解することにあります。マンションの所有権は、大きく分けて2つの要素で構成されるパッケージのようなものです。

• 専有部分の所有権：ご自身が所有するお部屋（リビング、寝室、キッチンなど）の部分です。
• 敷地と共用部分の共有持分：マンションが建っている土地（敷地）や、廊下・エレベーター・エントランスといった「共用部分」を、全所有者で共同で所有する権利（共有持分）です。この土地に対する共有持分を特に「敷地権」と呼びます。

なぜあなたの計算と違う？「規約共用部分」の存在

ご自身の計算と登記簿の数字が合わなかった最大の理由は、マンションの「共用部分」に2つの種類があるためです。

1. 法定共用部分：廊下、階段、エレベーターなど、構造上どう見ても全員で使う部分です。
2. 規約共用部分：本来は住戸として使える部屋を、マンションの管理規約によって「共用部分」と定めた部分です。代表的なものに集会室や管理人室があります。

ここが重要なポイントです。建物の登記簿に記載されている「総床面積」には、この規約共用部分（集会室など）の面積も含まれています。しかし、法律で定められた敷地権の割合を計算する際の分母は、「全住戸の専有面積の合計」と決められており、規約共用部分の面積は除外されます。この差が、あなたの計算と登記簿の数字がズレた原因なのです。

謎の数字「387386」を解き明かす

このルールをご相談のケースに当てはめてみましょう。

• あなたの専有面積： 69.54㎡
• 登記簿上の敷地権の割合： 6954 / 387386

分子の「6954」は、あなたの専有面積69.54㎡を100倍した数字ですね。これと同様に、分母の「387386」を100で割ると**「3873.86㎡」となります。これが、あなたのマンションの「全住戸の専有面積の合計」**ということになります。

一方で、登記簿上の建物全体の総床面積は「4669㎡」でした。その差（4669㎡ – 3873.86㎡ = 795.14㎡）が、あなたのマンションにある集会室や管理人室といった「規約共用部分」の面積の合計だと考えられます。

敷地権の割合と固定資産税への影響

ご心配されていた固定資産税への影響ですが、ご安心ください。固定資産税は、この登記簿に記載された正式な割合に基づいて公平に計算されています。

固定資産税の内訳と計算方法

マンションの固定資産税は、①建物（あなたのお部屋）の税金と、②土地（敷地権）の税金の合計です。このうち、土地部分の税金は、まずマンション全体の土地に対する固定資産税額が算出され、その総額を各所有者が敷地権の割合に応じて分担する形で課税されます。

つまり、登記簿に記載されている「6954/387386」という割合こそが、あなたの土地分の固定資産税を計算するための正しい基準値です。あなたの計算方法が違っていただけで、納税額が不当に多くなっているわけではありません。

まとめ：登記簿の数字は、マンション所有の権利を示す重要な指標

最後に、今回のポイントを整理します。

• 敷地権割合の分母：全住戸の「専有面積」の合計であり、集会室などの「規約共用部分」は含まれません。これが、建物の総床面積と数字が異なる理由です。
• 数字の正当性：登記簿に記載されている敷地権の割合は、法律に基づいて算出された、あなたの権利を示す公式な数値です。
• 固定資産税への影響：土地の固定資産税は、この登記簿の割合に基づいて公平に按分されているため、多く支払っている心配はありません。

ご覧いただいたように、マンションの登記簿には、一見すると分かりにくい専門的なルールに基づいて算出された数字が記載されています。ご自身の敷地権の割合の意味を正しく理解することは、マンションという共有不動産の所有者としての権利と義務を把握するための第一歩です。

もし、登記簿の内容についてさらに詳しく知りたい、あるいは、こうした複雑な権利関係を持つ不動産の売却を検討しているといった場合には、司法書士や、マンション・共有持分の取引に精通した不動産会社に相談してみることをお勧めします。