マンション新築と敷地権設定：区分建物表題登記における注意点と手続き

回答と解説

テーマの基礎知識：区分建物表題登記と敷地権

マンションのような建物を複数区画に分けて所有する場合は、「区分建物」として登記されます。区分建物表題登記とは、建物の各区画（専有部分）と共有部分（廊下、エレベーターなど）の位置や面積などを明確に登記する手続きです。(表題登記)。 一方、建物が建つ土地を所有していない場合、土地の所有者から土地の使用権を得る必要があります。この使用権が「敷地権」です。敷地権には、所有権、地上権、賃借権など様々な種類がありますが、今回のケースでは「賃借権」が選択されています。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様のケースでは、A社とB社が敷地権（賃借権）を共有しており、その割合はA社が50/70、B社が20/70です。 公正証書には、この割合を明確に記載する必要があります。 A社単独で専有部分と敷地権持分50/70を登記した後、B社が2階部分の保存登記を行う際に、残りの敷地権持分20/70を登記します。 そのため、70分の0という規約は必要ありません。 公正証書には、A社とB社の持分比率（50/70と20/70）と、それぞれの持分に関する権利義務を明確に記載する必要があります。

関係する法律や制度

このケースでは、主に不動産登記法（登記に関する法律）と民法（契約に関する法律）が関係します。 特に、敷地権の種類や割合、権利義務関係は民法に基づいて定められ、その内容が登記簿に反映されます。

誤解されがちなポイントの整理

誤解されやすいのは、「自己賃借権」という概念です。A社が土地と建物を所有し、自ら賃借権を設定するケースですが、これは法律上問題ありません。ただし、登記手続きにおいては、土地と建物の所有権と、賃借権の権利関係を明確に区別して登記する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **公正証書の作成**: A社とB社の持分比率（50/70と20/70）、それぞれの権利義務（例えば、修繕費負担割合など）、賃借期間、更新方法などを明確に記載した公正証書を作成します。専門の司法書士に依頼することをお勧めします。
2. **表題登記**: A社は、専有部分と敷地権持分50/70を単独で表題登記します。この際、公正証書を添付します。
3. **保存登記**: B社は、2階部分の専有部分の保存登記を行う際に、敷地権持分20/70を同時に登記します。これも公正証書を添付します。

専門家に相談すべき場合とその理由

不動産登記は複雑な手続きであり、誤った手続きを行うと、後々大きな問題に発展する可能性があります。 特に、複数所有者や複雑な権利関係がある場合、専門家である司法書士に相談することを強くお勧めします。司法書士は、登記手続きの専門家であり、適切なアドバイスと手続きの代行をしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 敷地権割合は公正証書で明確に記載する必要があります。（A社50/70、B社20/70）
* 表題登記と保存登記の手続きを正確に行う必要があります。
* 複雑なケースでは、司法書士などの専門家に相談することが重要です。

この解説が、質問者様だけでなく、多くの方の理解に役立つことを願っています。 不動産登記は専門的な知識が必要なため、不明な点があれば、必ず専門家に相談しましょう。