マンション競売を狙う業者の狙いとは？引っ越し費用は本当にもらえる？

任意売却とは？競売との違いを理解しよう

分譲マンションの住宅ローンを滞納し、最終的に競売になるという状況は、とても不安なものです。
まず、今回のテーマである「任意売却」と「競売」の違いについて、基本的な知識を整理しましょう。

競売（けいばい）：
裁判所が、住宅ローンの返済が滞ったマンションを強制的に売却する手続きです。
売却価格は市場価格よりも低くなる傾向があり、残った借金（債務）を全額返済できないこともあります。
任意売却（にんいばいきゃく）：
住宅ローンの債権者（お金を貸した金融機関など）と、ローンの借り主であるあなたとの合意のもと、不動産会社がマンションを売却する方法です。
競売よりも高く売れる可能性があり、引っ越し費用などの条件交渉も可能です。

今回の質問者さんのように、競売になることが決まった段階で、多くの不動産業者が「任意売却」を勧めるのは、それぞれの事情があるからです。

なぜ業者は任意売却を勧めるのか？そのメリットとは

不動産業者が任意売却を勧める主な理由は、彼らにとっての収益機会があるからです。
具体的には、以下のメリットが考えられます。

仲介手数料の獲得：
任意売却が成立した場合、不動産業者は売買価格に応じた仲介手数料を受け取ることができます。
これは、不動産業者にとって重要な収入源です。
顧客獲得の機会：
任意売却をきっかけに、その後の不動産売買や賃貸管理などの顧客を獲得できる可能性があります。
競売よりも高い売却価格の可能性：
任意売却は、競売よりも高い価格で売れる可能性があります。
これは、債務者（あなた）にとっても、債権者（金融機関など）にとってもメリットになります。
不動産業者は、より高い価格で売却できるよう、さまざまな努力をします。

つまり、不動産業者にとって、任意売却は、手数料収入を得るためのビジネスチャンスであり、顧客との関係を築くための入り口にもなるのです。

任意売却に関わる法律や制度

任意売却に関わる主な法律や制度を理解しておきましょう。

民法：
不動産の売買契約は、民法の規定に基づいて行われます。
売買契約の成立要件や、契約不履行の場合の対応などが定められています。
宅地建物取引業法：
不動産業者の業務に関するルールを定めています。
例えば、重要事項の説明義務や、不当な勧誘行為の禁止などが規定されています。
債権回収：
住宅ローンを借りた人が返済できなくなった場合、債権者（金融機関など）は、担保となっている不動産を売却して債権を回収する権利を持っています。

これらの法律や制度は、任意売却の手続きや、不動産業者の行動を規制する上で重要な役割を果たしています。

「引っ越し資金〇〇万円」は本当？誤解されがちなポイント

多くの業者がチラシなどで謳っている「引っ越し資金〇〇万円残せます」という文言について、誤解されがちなポイントを整理しましょう。

必ずしも残せるとは限らない：
引っ越し費用が残せるかどうかは、売却価格、住宅ローンの残債（残りの借金）、その他の費用（仲介手数料など）によって大きく変わります。
売却価格が住宅ローンの残債を下回る場合は、引っ越し費用を捻出できないこともあります。
交渉次第で可能性あり：
任意売却の場合、売主（あなた）と債権者（金融機関など）との間で、引っ越し費用について交渉することができます。
交渉が成立すれば、引っ越し費用の一部を確保できる可能性があります。
業者の役割：
不動産業者は、売却活動をサポートする役割であり、引っ越し費用を保証するものではありません。
引っ越し費用の交渉は、債務者と債権者の間で行われます。

「引っ越し資金が残せる」という言葉に惑わされず、現実的な可能性を冷静に見極めることが大切です。

実務的なアドバイス：任意売却を進める上での注意点

任意売却を進めるにあたって、いくつか注意すべき点があります。

信頼できる不動産業者を選ぶ：
任意売却に詳しい、実績のある不動産業者を選びましょう。
複数の業者に見積もりを依頼し、比較検討することをおすすめします。
また、担当者の対応や、説明のわかりやすさなども重要な判断材料になります。
費用の内訳を確認する：
仲介手数料や、その他の費用（抵当権抹消費用など）について、事前に詳しく確認しておきましょう。
費用が明確に提示されていない場合は、注意が必要です。
契約内容をしっかり確認する：
売買契約の内容を、隅々まで確認しましょう。
特に、売却価格、引き渡し時期、瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん：売却後に見つかった欠陥に対する責任）など、重要な項目について理解しておく必要があります。
弁護士や専門家への相談：
任意売却の手続きや、契約内容について不安がある場合は、弁護士や、不動産に詳しい専門家（住宅ローンアドバイザーなど）に相談しましょう。
第三者の意見を聞くことで、より適切な判断ができるようになります。

これらの点を踏まえ、慎重に進めることが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

住宅ローンの残債が大きく、売却価格で全額返済できない場合：
弁護士に相談し、債務整理（さいむせいり：借金を減額したり、支払いを猶予してもらったりする手続き）など、他の選択肢についても検討することをおすすめします。
複数の債権者がいる場合：
弁護士に相談し、債権者との交渉を円滑に進めるためのアドバイスを受けると良いでしょう。
契約内容について理解できない点がある場合：
弁護士や、不動産に詳しい専門家に相談し、契約内容について詳しく説明してもらいましょう。
不動産業者の対応に不信感がある場合：
他の不動産業者を紹介してもらうなど、対応策を検討しましょう。

専門家は、あなたの状況に合わせて、最適なアドバイスをしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要ポイントをまとめます。

任意売却は、不動産業者にとって手数料収入の機会：
彼らは、仲介手数料を得るために、任意売却を積極的に勧めることがあります。
引っ越し費用は、交渉次第で確保できる可能性あり：
売却価格や住宅ローンの残債、その他の費用を考慮し、債権者との間で交渉することで、引っ越し費用を確保できる可能性があります。
信頼できる不動産業者を選び、専門家にも相談を：
任意売却を成功させるためには、信頼できる不動産業者を選び、必要に応じて専門家（弁護士など）に相談することが重要です。

任意売却は、あなたの今後の生活を左右する重要な決断です。
焦らず、慎重に、そして専門家のサポートを得ながら、最善の選択をしてください。