マンション管理における「共用部分の持分」と専有部分床面積の関係：宅建試験問題解説

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

マンションは、専有部分（個人が所有する部屋など）と共用部分（廊下、エレベーター、敷地など、複数人が共有する部分）で構成されます。 区分所有法（民法の区分所有に関する規定）では、各区分所有者は、専有部分の所有権に加え、共用部分の「持分」を所有します。この「共用部分の持分」は、**専有部分の床面積の割合とは必ずしも一致しません**。

重要なのは、共用部分の持分は、**規約で定められた割合**に従うということです。 規約で特に定めがない場合は、多くの場合、専有部分の床面積割合と一致するように定められていますが、必ずしもそうとは限りません。 例えば、大規模修繕積立金（マンションの大規模修繕費用を積み立てるための資金）の負担割合を、専有部分の床面積ではなく、専有部分の価格割合で定めているケースもあります。

今回のケースへの直接的な回答

選択肢3と4は、規約に別段の定めがない限り、共用部分の管理費用負担や管理行為の効果は「共用部分の持分の割合」に従うと述べています。これは正しい記述です。 質問者様が「専有部分の床面積の割合」と解釈されたのは、一般的なケースではそうであることが多いという理解に基づいていると考えられますが、**法律上は必ずしも一致するとは限らない**点に注意が必要です。

関係する法律や制度がある場合は明記

本問題は、区分所有法（民法第215条以下）に基づいています。 この法律は、マンションなどの区分所有建物の管理運営に関するルールを定めています。 特に、共用部分の管理、修繕、費用負担に関する規定が重要です。

誤解されがちなポイントの整理

「共用部分の持分」と「専有部分の床面積」は、多くの場合一致していますが、必ずしも一致するとは限りません。 規約で異なる割合が定められている可能性があることを理解することが重要です。 試験問題では、この「規約で別段の定めがない限り」という但し書きに注意深く読み解く必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

マンションを購入する際には、管理規約を必ず確認しましょう。 共用部分の管理方法、費用負担割合などが記載されています。 特に、大規模修繕積立金の負担割合や、管理組合の運営方法など、重要な事項が記載されているので、よく理解した上で契約を結びましょう。

例えば、A棟とB棟からなるマンションで、A棟の専有部分床面積がB棟の2倍だったとしても、規約でA棟とB棟の共用部分の持分を1:1と定めているケースも考えられます。これは、A棟とB棟の築年数や構造、設備の差異などを考慮して定められた可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

マンションの管理に関する複雑な問題や、規約の解釈に迷う場合は、弁護士や不動産管理士などの専門家に相談することをお勧めします。 専門家は、法律的な知識と実務経験に基づいて、適切なアドバイスをしてくれます。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

「共用部分の持分」は、必ずしも専有部分の床面積の割合と一致するとは限りません。 マンションの管理規約をよく確認し、必要に応じて専門家に相談することが重要です。 宅建試験では、法律の規定と、規約の重要性を理解することが合格への鍵となります。 「規約に別段の定めがない限り」という但し書きは、問題を解く上で非常に重要なポイントです。