マンション管理士試験対策！区分所有法69条1項と70条の違いを徹底解説！建替えに必要な議決権数の違いと法的根拠を分かりやすく説明します

【背景】
マンション管理士の資格取得を目指して勉強中です。区分所有法について学習しているのですが、69条1項と70条の違いがよく理解できません。特に、建替えに必要な議決権数の違いに戸惑っています。

【悩み】
区分所有法69条1項と70条の違い、具体的には建替えに関する議決権数（4分の3と5分の4）の違いについて、分かりやすく教えていただきたいです。それぞれの条文がどのような状況を想定しているのか、また、その違いの理由も知りたいです。

建替えは69条1項で4分の3、大規模修繕は70条で5分の4の議決権が必要

回答と解説

テーマの基礎知識（区分所有法69条1項と70条）

区分所有法とは、マンションなどの集合住宅における区分所有者の権利義務を定めた法律です。69条1項と70条は、建物の管理に関する重要な条文です。

* **69条1項**: 建物の**増築（増築とは、既存の建物に新たな部分を加えること）**、**改築（改築とは、建物の構造や用途を大きく変更すること）**、**模様替え（模様替えとは、建物の外観や内装を大きく変更すること）**、そして**建て替え（建て替えとは、建物を解体し、新たに建物を建設すること）**といった、建物の構造や用途に大きな変更を加える行為を行う場合に必要な議決権数を定めています。この場合、議決権の4分の3以上の賛成が必要です。

* **70条**: 建物の**大規模修繕（大規模修繕とは、建物の寿命を延ばすための、大掛かりな修繕工事のこと）**を行う場合に必要な議決権数を定めています。こちらは、議決権の5分の4以上の賛成が必要です。

今回のケースへの直接的な回答

質問者様は、建替えに必要な議決権数の違いについてお尋ねです。区分所有法69条1項は、建替えを含む建物の構造や用途に大きな変更を加える行為には、議決権の4分の3以上の賛成が必要と定めています。

関係する法律や制度

関係する法律は、区分所有法のみです。

誤解されがちなポイントの整理

69条1項と70条は、どちらも区分所有者の同意を得る必要がある点で共通していますが、必要な議決権数と対象となる行為が異なります。「大規模修繕」と「建替え」は、どちらも費用がかかる工事ですが、その規模や建物の存続に関わる度合いが大きく異なるため、必要な議決権数が異なっていると考えられます。大規模修繕は建物を維持するための工事であり、建替えは建物を完全に作り替える工事であるため、より高い同意率が求められるのは自然です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、築30年のマンションで建替えを検討する場合、区分所有者全員の同意を得るのは非常に困難です。そのため、事前に十分な説明と合意形成のための努力が必要になります。管理組合は、専門家（建築士、弁護士など）に相談し、建替え計画を綿密に立案し、区分所有者に丁寧に説明することが重要です。また、反対意見が出た場合の対応策なども事前に検討しておくべきです。

専門家に相談すべき場合とその理由

建替えは、非常に複雑で高額な事業です。法律的な知識や専門的な知識が不足している場合、トラブルに巻き込まれる可能性があります。そのため、建替えを検討する際には、弁護士や不動産鑑定士、建築士などの専門家に相談することを強くお勧めします。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

区分所有法69条1項と70条は、建物の改修に関する重要な条文です。建替えには議決権の4分の3以上、大規模修繕には5分の4以上の賛成が必要です。この違いは、工事の規模と建物の存続に関わる度合いの違いによるものです。建替えを検討する際には、専門家のアドバイスを受けることが重要です。事前に十分な準備と丁寧な説明を行うことで、円滑な合意形成を目指しましょう。