マンション管理士試験対策！専有部分と共有部分の面積割合、使い分け徹底解説

1. マンションにおける専有部分と共有部分の基礎知識

マンションは、個人が所有する「専有部分」（自分の部屋など）と、全員で共有する「共有部分」（廊下、エレベーター、敷地など）で構成されています。 区分所有法（民法の区分所有に関する規定）では、これらの区分が明確に定められています。

専有部分は、個々の区分所有者が単独で自由に使用・収益できる部分です。一方、共有部分は、すべての区分所有者が共有する部分であり、個々の所有者の専有部分の面積とは直接的な関係はありません。 例えば、広い部屋の所有者だからといって、共有部分の使用権が大きくなるわけではありません。

2. 専有部分の床面積の割合と共有部分の持分割合の使い分け

「専有部分の床面積の割合」は、各区分所有者の専有部分の面積を全体の専有部分の面積で割った割合です。これは、例えば、専有部分の広さに比例して使用する水道光熱費の負担割合などを計算する際に用いられます。

一方、「共有部分の持分割合」（または「共有持分」）は、区分所有法に基づき、各区分所有者が共有部分に対して持つ権利の割合です。これは、マンション全体の管理運営に関わる費用、つまり管理費や修繕積立金の負担割合を決定する際に用いられます。

重要なのは、この二つの割合は必ずしも一致しない点です。共有持分は、専有部分の面積とは無関係に、各区分所有者の権利割合として、分譲契約時に決定されます。 建物の構造や分譲時の条件によって、専有部分の面積と共有持分は異なる場合があります。

3. 区分所有法における共有持分の規定

区分所有法では、共有持分は、原則として専有部分の床面積に比例して定められるとされていますが、必ずしも比例するとは限りません。 分譲契約において、個々の区分所有者の合意があれば、専有部分の面積と異なる割合で共有持分を定めることが可能です。

4. 誤解されがちなポイント：専有部分の面積と共有持分の関係

多くの場合、専有部分の面積と共有持分は比例しますが、必ずしもイコールではありません。 例えば、同じ面積の専有部分であっても、位置や設備の違いによって共有持分が異なる場合があります。 また、特別な事情（例えば、一部の区分所有者が共有部分の維持管理に多大な貢献をした場合など）により、共有持分が面積比例から外れるケースも考えられます。

5. 管理費・修繕積立金の負担割合の算出

管理費や修繕積立金の負担割合は、区分所有法に基づき、原則として共有持分に基づいて決定されます。 専有部分の面積の割合を用いることは、法律上認められていません。

6. 専門家に相談すべき場合

マンションの管理に関するトラブルや、共有持分に関する複雑な問題が発生した場合は、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することをお勧めします。 特に、共有持分の割合に関する紛争が発生した場合には、専門家の助言が必要となるでしょう。

7. まとめ：専有部分と共有部分の明確な理解が重要

マンション管理士・管理業務主任者試験において、「専有部分の床面積の割合」と「共有部分の持分割合」の使い分けは非常に重要です。 これらの概念を正しく理解し、区分所有法の規定を踏まえた上で、管理費や修繕積立金の負担割合を計算できるようになりましょう。 専有部分の面積と共有持分は必ずしも一致しないことを理解することが、試験対策、そして実際のマンション管理において不可欠です。