マンション管理規約11条と15条の解釈：駐車場と倉庫・車庫の譲渡に関する疑問を徹底解説！

回答と解説

マンション管理規約の基礎知識

マンションは、複数の区分所有者（個々の部屋の所有者）が共有部分（廊下、エレベーターなど）と専有部分（個々の部屋）を所有する形態です。（区分所有法（民法の特別法））。その運営を円滑に行うために、管理規約が定められています。標準管理規約は、国土交通省が作成したモデル規約で、多くのマンションで参考にされています。

今回のケースへの直接的な回答

質問にある11条と15条は、専有部分と駐車場、倉庫・車庫の譲渡に関する規定です。

15条は、専有部分の譲渡・貸与に伴い、既存の駐車場契約が無効になることを定めています。これは、新しい所有者と駐車場の契約を改めて締結する必要があることを意味します。

11条は、専有部分（住戸）と倉庫・車庫を一体として扱うことを基本とし、これらを分離して譲渡することを原則として禁止しています。ただし、「他の区分所有者を除く」と例外規定があり、区分所有者同士の売買であれば、分離して譲渡することが認められています。

つまり、他の区分所有者以外（第三者）に、住戸と倉庫・車庫を分離して譲渡することはできません。しかし、区分所有者間であれば、分離して譲渡しても規約違反にはなりません。権利を失うわけではありません。

関係する法律や制度

このケースでは、区分所有法と、管理規約が関係します。管理規約は、区分所有法に基づいて作成され、区分所有者の権利義務を定めています。 管理規約は、個々のマンションによって内容が異なる場合がありますが、標準管理規約を参考に作成されていることが多いです。

誤解されがちなポイントの整理

11条の「他の区分所有者を除く」という部分が、最も誤解されやすいポイントです。これは、区分所有者間の取引においては、住戸と倉庫・車庫を分離して譲渡できることを意味します。 第三者への譲渡の場合は、分離しての譲渡は認められない、という点が重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

例えば、Aさんが101号室（住戸）と付属の倉庫を所有しており、Bさん（別の区分所有者）に倉庫だけを譲渡したい場合、11条の例外規定により可能となります。しかし、Cさん（区分所有者ではない第三者）に倉庫だけを譲渡することは、管理規約違反となる可能性があります。

管理規約の解釈に迷う場合は、管理組合に確認することが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

管理規約の解釈に困難が生じたり、紛争が発生したりする場合は、弁護士や不動産専門家などに相談することをお勧めします。専門家は、法律や管理規約の専門知識に基づいて適切なアドバイスをしてくれます。特に、売買契約や抵当権設定など、法的トラブルに発展する可能性のある場面では、専門家の助言が不可欠です。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

* 管理規約11条は、専有部分と付属設備（倉庫・車庫）の一体性を原則としています。
* 11条の例外として、区分所有者間の譲渡においては、分離譲渡が認められます。
* 15条は、専有部分の譲渡に伴い、駐車場契約が消滅することを定めています。
* 管理規約の解釈に迷う場合は、管理組合や専門家に相談しましょう。