マンション管理費滞納、競売、そして住民の立ち退き：知っておくべきこと

【背景】

マンションの管理費と修繕積立金の滞納額が120万円近くに達している部屋がある。
裁判の結果、滞納者は分割払いを約束したが、一度も支払いがなかった。
その結果、当該住戸は競売にかけられることになった。
総会で弁護士から説明があったが、専門用語が多くて理解できなかった。

【悩み】

強制競売と任意競売の違いがわからない。どちらで進むのか、滞納分の回収にどう影響するのか知りたい。
競売になった場合、滞納している住民を立ち退かせることができるのか知りたい。
競売が開始されてから、実際にマンションが売却されるまでの流れと期間を知りたい。
滞納者がいる理由について、お金に困っていないようなのに滞納するのはなぜか疑問に思っている。

競売にかかったマンションの住民を追い出すことは可能ですが、手続きと期間が必要です。競売の流れ、滞納理由も解説します。

競売ってなに？マンション管理費滞納と競売の基礎知識

マンションの管理費や修繕積立金（しゅうぜんつみだてきん）の滞納は、他の区分所有者（くぶんしょゆうしゃ：マンションの部屋を所有している人）に大きな影響を与えます。なぜなら、管理費や修繕積立金は、マンション全体の維持・管理のために使われるお金だからです。滞納が増えると、マンションの修繕が遅れたり、必要な設備の更新ができなくなったりする可能性があります。

今回のケースのように、滞納額が大きくなると、最終的に「競売（きょうばい）」という手続きがとられることがあります。競売とは、裁判所が関与して、滞納している部屋を強制的に売却する手続きのことです。売却されたお金は、未払いの管理費や修繕積立金の支払いに充てられます。

強制競売と任意競売：今回のケースでは？

競売には、大きく分けて「強制競売（きょうせいきょうばい）」と「任意競売（にんいけいばい）」の2種類があります。

強制競売： 債権者（さいけんしゃ：お金を貸した人や、今回のように管理組合など）が、債務者（さいむしゃ：お金を借りた人、滞納者）の所有する不動産を、裁判所の力を借りて強制的に売却する手続きです。今回のケースでは、管理費等の滞納を理由として、管理組合が裁判所に申し立て、競売が開始される場合、この強制競売に該当します。
任意競売： 住宅ローンなどの担保権（たんぽけん：お金を借りた人が返済できなくなった場合に、債権者が優先的に弁済を受けられる権利）が設定されている不動産について、債務者が自ら売却を希望し、債権者の同意を得て行われる競売です。

今回のケースでは、管理費等の滞納が原因で競売が行われるため、基本的には「強制競売」が適用されます。総会での弁護士の説明にあった「任意競売」という言葉は、もしかしたら、滞納者が自ら売却する意思を示した場合に、管理組合が任意売却を検討する可能性について言及していたのかもしれません。

任意競売の方が、一般的に高い価格で売却できる可能性があり、滞納分の回収に有利になることもあります。しかし、今回は強制競売の手続きが進んでいるものと思われます。

マンション管理費滞納と関連する法律

マンション管理費の滞納に関係する主な法律は、「区分所有法」と「民法」です。

区分所有法： マンションのような区分所有建物（くぶんしょゆうたてもの：複数の人が部分的に所有する建物）の管理について定めた法律です。管理費や修繕積立金の支払い義務、滞納した場合の対応などが規定されています。
民法： 債権（さいけん：お金を払ってもらう権利）に関する基本的なルールを定めています。管理費等の滞納は、管理組合に対する債務不履行（さいむふりこう：契約上の義務を果たさないこと）にあたり、損害賠償請求や、競売などの法的手段をとることができます。

今回のケースでは、区分所有法に基づき、管理組合は滞納者に対して管理費等の支払いを請求し、それでも支払われない場合に、裁判を通じて競売を申し立てることができます。

誤解されがちなポイント：競売と立ち退き

競売になったからといって、すぐに滞納者がマンションから出ていくわけではありません。競売はあくまで、その部屋を売却するための手続きです。売却後、新しい買主（かいぬし：購入者）が現れてから、立ち退き（たちどき）の問題が発生します。

立ち退き交渉： 新しい買主は、滞納者に立ち退きを求めることになります。まずは、話し合いによる交渉が行われるのが一般的です。
立ち退き訴訟： 交渉がまとまらない場合は、買主は裁判所に立ち退きを求める訴訟を起こすことがあります。裁判で買主の請求が認められれば、滞納者は強制的に立ち退きさせられることになります。

立ち退きには、ある程度の時間と費用がかかることを理解しておく必要があります。

競売の流れと期間：具体的に見てみよう

マンションが競売になるまでの流れは、以下のようになります。

滞納の発生： 管理費や修繕積立金の滞納が始まります。
督促（とくそく）： 管理組合から滞納者に対して、支払いを求める督促状が送付されます。
内容証明郵便の送付： 督促に応じない場合、法的手段を検討する旨を記載した内容証明郵便が送付されることがあります。
法的措置： 滞納が続けば、管理組合は裁判所に支払いを求める訴訟を起こします。
判決・執行： 裁判で管理組合の請求が認められると、判決が出され、強制執行（きょうせいしっこう：裁判所の力で、債務者の財産を差し押さえること）の手続きが開始されます。
競売の開始： 裁判所は、滞納者の所有する部屋を競売にかける決定をします。
競売の手続き： 裁判所が、入札（にゅうさつ：買い手が価格を提示すること）の手続きを進めます。
売却・代金納付： 最高価格で入札した人が落札し、代金を納付します。
立ち退き： 新しい買主は、滞納者に対して立ち退きを求め、必要に応じて法的手段をとります。

競売にかかる期間は、状況によって大きく異なります。一般的には、裁判から競売開始まで数ヶ月、競売開始から売却まで数ヶ月、立ち退きまでさらに数ヶ月かかることもあります。合計で1年以上かかることも珍しくありません。

滞納する人たちの事情：なぜ滞納するのか？

滞納の原因は、人それぞれです。今回のケースのように、お金に困っていないように見える人が滞納する場合もあります。考えられる理由としては、以下のようなものがあります。

経済的な困窮： ローンを払っていても、他の出費が増えたり、収入が減ったりして、管理費を支払う余裕がなくなることがあります。
意識の問題： 管理費の重要性を理解していなかったり、支払いを後回しにしてしまったりすることがあります。
不満： 管理組合の運営や、マンションの管理状況に不満があり、支払いを拒否するケースもあります。
その他： 病気や事故、人間関係の問題など、様々な事情が複雑に絡み合っていることもあります。

滞納の理由は、一概には言えません。しかし、滞納が放置されると、マンション全体の資産価値を低下させることにつながります。管理組合としては、早期に滞納を発見し、適切な対応をとることが重要です。

専門家に相談すべき場合とその理由

マンションの管理費滞納や競売に関する問題は、複雑で専門的な知識が必要です。以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

弁護士： 滞納者との交渉、法的措置、競売の手続きなど、法律に関する問題は、弁護士に相談するのが適切です。
マンション管理士： マンション管理に関する専門家です。管理組合の運営や、滞納問題への対応について、アドバイスを受けることができます。
不動産鑑定士： 競売にかける部屋の適正な価格を評価してもらうことで、売却価格の目安を知ることができます。

専門家に相談することで、適切なアドバイスを受け、問題解決に向けてスムーズに進むことができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

マンションの管理費滞納は、他の区分所有者に大きな影響を与えます。
滞納が続くと、最終的に競売になることがあります。
競売になったからといって、すぐに滞納者が立ち退くわけではありません。
立ち退きには、時間と費用がかかります。
滞納の原因は様々です。
専門家への相談も検討しましょう。

マンション管理は、区分所有者全員で協力して行うものです。滞納問題は、早期に対応することが重要です。