マンション賃貸、なぜ入居者が見つからない？原因と対策を徹底解説

賃貸入居者が見つからない？原因を徹底解剖！

マンションを賃貸に出したものの、なかなか借り手が見つからないという状況は、非常に悩ましいものです。せっかく良い物件を用意しても、入居者が現れないと、収入が得られず、固定資産税などの費用だけが発生してしまいます。今回のケースでは、家賃を安く設定し、リフォームも済ませ、立地条件も良いにも関わらず、入居者が現れないとのこと。一体なぜ、このような事態になっているのでしょうか？

賃貸経営の基礎知識

まず、賃貸経営の基礎知識から確認しましょう。賃貸経営とは、所有する不動産（今回はマンション）を第三者に貸し出し、家賃収入を得るビジネスです。このビジネスを成功させるためには、

• 入居者のニーズに合った物件であること
• 適切な家賃設定であること
• 効果的な集客活動が行われていること
• 入居後の管理体制が整っていること

などが重要になります。今回のケースでは、物件の状態や家賃設定は問題なさそうですが、集客活動に問題がある可能性が考えられます。

今回のケースへの直接的な回答

今回のケースで、入居者がなかなか見つからない原因として、以下の点が考えられます。

• 仲介会社の集客力不足： リロケーション会社は、転勤者の住居探しを専門としていますが、必ずしも一般の賃貸仲介に強いとは限りません。集客方法が限定的であったり、他の仲介会社との連携が不足している可能性も考えられます。
• ターゲット層とのミスマッチ： リロケーション会社は、転勤者を主なターゲットとしている可能性があります。しかし、今回の物件は、単身者やファミリー層にも適した物件かもしれません。ターゲット層が絞られすぎていると、潜在的な入居者を逃してしまう可能性があります。
• 物件情報の伝え方： 物件の魅力を十分に伝えられていない可能性があります。例えば、写真の質が悪かったり、間取り図がわかりにくかったりすると、入居希望者の興味を引くことができません。
• 周辺相場との比較： 家賃を安く設定していても、周辺の類似物件と比較して、割安感が伝わらない場合もあります。周辺物件の設備や築年数、利便性などを考慮して、家賃設定を見直す必要があるかもしれません。
• 内見対応の質： 内見（物件を見せること）時の対応が悪いと、入居希望者の印象を悪くし、成約につながらないことがあります。

関係する法律や制度

賃貸経営に関わる主な法律や制度としては、以下のものがあります。

• 借地借家法： 賃貸借契約に関する基本的なルールを定めています。例えば、契約期間や更新、家賃の増減などについて規定されています。
• 不動産特定共同事業法： 不特定多数の投資家から資金を集めて不動産事業を行う場合に適用される法律です。
• 建築基準法： 建築物の構造や設備に関する基準を定めています。
• 都市計画法： 都市計画に関するルールを定めています。
• 宅地建物取引業法： 不動産取引に関するルールを定めています。宅地建物取引業者（不動産業者）は、この法律に基づいて業務を行います。

今回のケースでは、特に宅地建物取引業法が関係してきます。リロケーション会社が、この法律に基づき、適切な業務を行っているか確認することが重要です。

誤解されがちなポイントの整理

賃貸経営において、よく誤解されがちなポイントを整理しておきましょう。

• 家賃を安くすれば必ず入居者が決まるわけではない： 家賃は重要な要素ですが、それだけで決まるわけではありません。物件の状態、立地条件、周辺環境、仲介会社の集客力なども、重要な要素となります。
• リフォームすれば必ず入居者が決まるわけではない： リフォームは、物件の魅力を高めるための手段の一つですが、それだけで入居が決まるわけではありません。ターゲット層に合ったリフォームを行うことが重要です。
• リロケーション会社が悪いとは限らない： リロケーション会社は、転勤者の住居探しを専門としており、その分野では高い専門性を持っている場合があります。今回のケースでは、リロケーション会社との連携方法や、集客方法に問題がある可能性も考えられます。

実務的なアドバイスと具体例

入居者が見つからない状況を改善するための、実務的なアドバイスをいくつかご紹介します。

• 仲介会社の変更を検討する： リロケーション会社の集客力に不満がある場合は、地元の不動産会社など、他の仲介会社に切り替えることも検討しましょう。複数の仲介会社に依頼することで、集客の機会を増やすことができます。
• 仲介会社との連携を強化する： 仲介会社との間で、定期的な打ち合わせを行い、物件の状況や、集客状況について情報共有しましょう。また、物件の魅力を最大限に伝えるために、写真や間取り図の見直しを依頼することも有効です。
• ターゲット層を見直す： リロケーション会社が、転勤者を主なターゲットとしている場合、一般の賃貸市場にも目を向けてみましょう。単身者、ファミリー層など、幅広い層にアピールできるような戦略を立てることが重要です。
• 周辺物件との比較を行う： 周辺の類似物件の家賃や、物件の状態を比較し、自社の物件の競争力を分析しましょう。必要であれば、家賃設定の見直しを検討することも重要です。
• 内見対応の改善： 内見時の対応は、入居希望者の印象を大きく左右します。仲介会社に、物件の魅力を丁寧に説明し、入居希望者の質問に的確に答えるように依頼しましょう。
• インターネット広告の活用： 多くの人がインターネットで物件を探すため、SUUMOやathomeなどのポータルサイトに物件情報を掲載し、積極的に広告展開を行いましょう。
• SNSを活用する： FacebookやInstagramなどのSNSで物件情報を発信し、潜在的な入居者にアピールすることも有効です。

具体例：

ある賃貸オーナーは、なかなか入居者が決まらない物件について、地元の不動産会社に仲介を依頼しました。その不動産会社は、周辺の競合物件を徹底的に調査し、物件の強みを活かした広告戦略を展開しました。その結果、わずか1ヶ月で入居者が決まり、賃貸経営が軌道に乗りました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 仲介会社とのトラブル： 仲介会社との間で、契約内容や、対応についてトラブルが発生した場合は、弁護士などの専門家に相談しましょう。
• 法律に関する疑問： 賃貸借契約や、不動産に関する法律について疑問がある場合は、弁護士や、司法書士などの専門家に相談しましょう。
• 税金に関する疑問： 賃貸収入にかかる税金について疑問がある場合は、税理士に相談しましょう。
• 不動産投資に関するアドバイス： 賃貸経営の戦略や、今後の不動産投資に関するアドバイスが欲しい場合は、不動産コンサルタントに相談しましょう。

専門家は、豊富な知識と経験に基づいて、的確なアドバイスをしてくれます。また、専門家を交えることで、トラブルを未然に防いだり、解決したりすることもできます。

まとめ

今回の重要ポイントをまとめます。

• 入居者が決まらない原因は、仲介会社の集客力不足、ターゲット層とのミスマッチ、物件情報の伝え方、周辺相場との比較、内見対応の質など、多岐にわたります。
• 仲介会社の変更や、連携強化、ターゲット層の見直し、周辺物件との比較など、様々な対策を講じることで、状況を改善できる可能性があります。
• 専門家への相談も検討し、問題解決に向けて積極的に行動しましょう。

賃貸経営は、簡単ではありませんが、適切な対策を講じることで、必ず成功に近づくことができます。諦めずに、粘り強く取り組むことが大切です。