マンション賃貸中の売却、不動産会社への相談は適切？一般の買い手が見つからない場合の対策

質問の概要

【背景】

所有しているマンションを賃貸に出している。
賃貸収入だけでは生活が苦しい状況である。

【悩み】

生活苦からマンション売却を検討している。
売却相手として不動産会社を選ぶのは適切か悩んでいる。
賃貸中の物件では、一般の買い手が見つかりにくいのではないかと不安に感じている。

不動産会社への売却相談は有効。一般の買い手が見つからなくても、専門家が解決策を提案します。

不動産売却の基本：知っておくべきこと

不動産売却は、多くの方にとって人生で数回あるかないかの大きな出来事です。まずは、不動産売却の基本的な流れと、売却活動を始める前に理解しておくべき重要なポイントを整理しましょう。

不動産売却の流れ：

査定依頼： まずは、自分のマンションがどのくらいの価値があるのかを知るために、不動産会社に査定を依頼します。（査定：不動産の価値を評価すること）
媒介契約： 売却を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結びます。媒介契約には、一般媒介・専任媒介・専属専任媒介の3種類があります。
売却活動： 不動産会社は、物件情報を広告したり、内覧（購入希望者が実際に物件を見ること）を実施したりして、買い手を探します。
売買契約： 買い手が見つかったら、売買条件について交渉し、合意に至れば売買契約を締結します。
引き渡しと決済： 契約に基づき、物件を引き渡し、代金の決済を行います。

売却前に確認すべきこと：

住宅ローンの有無： 住宅ローンが残っている場合は、売却代金で完済できるかを確認する必要があります。もし残債がある場合は、売却前に金融機関と相談し、抵当権（住宅ローンを借りた金融機関が、万が一返済が滞った場合に、その不動産を売却して貸付金を回収できる権利）を抹消する必要があります。
売却にかかる費用： 仲介手数料、印紙税、譲渡所得税など、売却にかかる費用を事前に把握しておきましょう。
相場価格の調査： 近隣の類似物件の売却事例などを参考に、自分のマンションの適正な売却価格を把握しておきましょう。

今回のケースへの直接的な回答

マンションを賃貸に出している状態で、生活が苦しいという状況であれば、売却を検討するのは一つの選択肢です。そして、売却の相談相手として不動産会社を選ぶことは、全く問題ありません。むしろ、不動産会社は売却に関する専門家ですので、積極的に相談することをおすすめします。

不動産会社には、売却に関する様々なノウハウがあります。例えば、

査定： 適切な価格設定をサポートします。
広告活動： 買い手を見つけるための効果的な広告活動を行います。
交渉： 買い手との価格交渉などを代行します。
契約手続き： 売買契約の手続きをサポートします。

特に、賃貸中の物件の場合、不動産会社は、入居者との調整や、引き渡しに関する手続きなど、専門的な知識と経験を活かして、売却をスムーズに進めることができます。

関係する法律や制度について

不動産売却には、様々な法律や制度が関係してきます。主なものとしては、以下のようなものがあります。

宅地建物取引業法： 不動産会社が遵守すべきルールを定めた法律です。この法律に基づき、不動産会社は、重要事項の説明や、契約書の作成などを行います。
借地借家法： 賃貸借契約に関するルールを定めた法律です。賃貸中の物件を売却する際には、この法律に基づいて、入居者の権利や、契約内容などを考慮する必要があります。
所得税法： 不動産売却によって利益が出た場合にかかる譲渡所得税について定めた法律です。

これらの法律や制度について、専門的な知識がなくても、不動産会社が丁寧に説明してくれますので、安心して相談してください。

誤解されがちなポイント

不動産売却に関する誤解として、よくあるのが「賃貸中の物件は売れない」というものです。確かに、賃貸中の物件は、空室の物件に比べて、買い手が見つかりにくい傾向があります。しかし、それはあくまで傾向であり、必ずしも売れないわけではありません。

賃貸中の物件には、以下のようなメリットがあります。

収益性： 賃料収入を得ながら、物件を所有することができます。
節税効果： 固定資産税や都市計画税などの税金を軽減できる場合があります。

一方、以下のようなデメリットもあります。

内覧の制限： 入居者の都合に合わせて内覧を行う必要があるため、空室の物件に比べて、買い手に見てもらいにくい場合があります。
価格交渉： 賃貸中の物件は、空室の物件に比べて、価格交渉が行われやすい傾向があります。

これらのメリット・デメリットを考慮した上で、不動産会社と相談し、適切な売却戦略を立てることが重要です。

実務的なアドバイスと具体例

賃貸中のマンションを売却する際には、以下のような点を考慮して、売却活動を進めることが重要です。

入居者への配慮： 売却の事実を事前に伝え、内覧の協力を得るなど、入居者のプライバシーに配慮した対応を心がけましょう。
契約内容の確認： 賃貸借契約の内容（契約期間、賃料、更新条件など）を事前に確認し、売却活動に活かしましょう。
価格設定： 賃貸中の物件であることを考慮し、適正な価格設定を行いましょう。
広告活動： 賃貸中の物件であることを明記し、収益性などのメリットをアピールする広告活動を行いましょう。
不動産会社の選定： 賃貸物件の売却実績が豊富な不動産会社を選びましょう。

具体例：

例えば、ある方が、賃貸中のマンションを売却することになりました。この方は、まず、不動産会社に相談し、査定を受けました。その結果、適正な売却価格を把握することができました。次に、不動産会社と媒介契約を結び、売却活動を開始しました。不動産会社は、入居者に売却の事実を伝え、内覧の協力を得ながら、広告活動を行いました。その結果、数ヶ月後には、購入希望者が見つかり、売買契約を締結することができました。この方は、不動産会社のサポートのおかげで、スムーズに売却を完了させることができました。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

売却価格の見通しが立たない場合： 複数の不動産会社に査定を依頼し、比較検討することをおすすめします。
入居者とのトラブルが発生した場合： 弁護士などの専門家に相談し、適切な対応策を検討しましょう。
税金に関する疑問がある場合： 税理士に相談し、節税対策や確定申告についてアドバイスを受けましょう。

専門家は、それぞれの専門分野において、豊富な知識と経験を持っています。専門家に相談することで、より適切な判断ができ、安心して売却を進めることができます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回の質問に対する重要なポイントをまとめます。

マンションの賃貸経営が苦しい場合、売却は有効な選択肢の一つです。
不動産会社への売却相談は、専門的な知識とサポートが得られるため、非常に有効です。
賃貸中の物件でも、適切な戦略と情報発信により、買い手を見つけることは可能です。
売却にあたっては、入居者への配慮、契約内容の確認、適切な価格設定が重要です。
専門家への相談（不動産会社、弁護士、税理士など）は、状況に応じて検討しましょう。

今回の情報が、あなたの不動産売却の一助となれば幸いです。