マンション賃貸中の電気温水器交換で床が傷ついた！現状回復はどうなる？

質問の概要

【背景】

所有しているマンションを賃貸に出しています。
現在の入居者が住んでいる間に、電気温水器の交換工事を行いました。
工事の際、業者がフローリングの床を多数傷つけてしまいました。
物件管理を依頼している不動産屋さんが紹介した業者による工事です。

【悩み】

業者は補修で対応し、1万円程度の費用を負担すると言っています。
現状回復として、どの程度の修繕を求めることができるのか知りたいです。
フローリングの張り替えを請求することは可能でしょうか？
フローリングは、現在の入居者が入居する3年前に新しく張り替えたものです。

フローリングの傷は、状況に応じて補修または張り替えを請求できます。専門家への相談も検討しましょう。

回答と解説

テーマの基礎知識：賃貸借契約と原状回復義務

賃貸借契約（ちんたいしゃくけいやく）とは、家を借りる人と貸す人の間で結ばれる契約のことです。この契約によって、借りる人は家を使用する権利を得て、貸す人は家を貸して家賃を受け取る権利を得ます。

この契約において非常に重要なのが「原状回復義務（げんじょうかいふくぎむ）」です。これは、借りていた部屋を退去する際に、借りた時の状態に戻す義務のことです。ただし、これは「借りた時と同じ状態」にするという意味ではありません。通常の使用による損耗（そんもう）や経年劣化（けいねんれっか）は、貸主が負担するのが一般的です。

今回のケースでは、電気温水器の交換工事によってフローリングに傷がついたとのこと。これは、通常の使用による損耗とは考えにくく、工事を行った業者、または大家さん（貸主）が責任を負うべき問題と考えられます。

今回のケースへの直接的な回答：フローリングの修繕範囲

今回のケースでは、フローリングの傷の程度によって、修繕の範囲が変わってきます。

・軽微な傷の場合：補修（部分的な修繕）で対応できる可能性があります。具体的には、傷を目立たなくする処理や、小さな穴を埋めるなどの処置です。この場合、業者が1万円程度の費用で補修するという提案は、妥当な範囲内である可能性があります。

・広範囲にわたる傷や、深い傷の場合：フローリングの張り替えが必要になる可能性があります。特に、傷が目立つ、または機能的な問題（例えば、床がギシギシ鳴るなど）がある場合は、張り替えを請求できる可能性が高まります。

今回のケースでは、フローリングが3年前に張り替えられたばかりとのことですので、できる限り元の状態に近い状態に修繕することが望ましいと考えられます。そのため、傷の程度によっては、補修ではなく、張り替えを求めることも検討すべきです。

関係する法律や制度：借地借家法と民法

賃貸借契約に関する主な法律は、「借地借家法（しゃくちしゃっかほう）」と「民法（みんぽう）」です。

・借地借家法：賃貸借契約の基本的なルールを定めています。例えば、契約期間や更新、家賃の値上げ、退去時の手続きなどについて規定しています。

・民法：契約全般に関する基本的なルールを定めています。例えば、契約の有効性や、契約違反があった場合の責任などについて規定しています。

今回のケースでは、民法の「債務不履行（さいむふりこう）」という考え方が重要になります。これは、契約上の義務を果たさないことを意味します。今回のケースでは、電気温水器の交換工事を行った業者が、フローリングを傷つけたことが、債務不履行にあたる可能性があります。この場合、業者は、傷を修繕する義務を負うことになります。

誤解されがちなポイントの整理：原状回復の範囲

原状回復義務について、よく誤解される点があります。それは、「借りた時と全く同じ状態に戻さなければならない」という考え方です。

しかし、実際には、通常の使用による損耗や経年劣化は、原状回復の対象外です。例えば、壁紙の日焼けや、家具の設置による床のへこみなどは、通常の使用による損耗とみなされることが多いです。

今回のケースのように、工事によってフローリングに傷がついた場合は、通常の使用による損耗とは考えられません。そのため、業者は、傷を修繕する責任を負うことになります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：交渉の進め方

今回のケースでは、以下の手順で交渉を進めることをお勧めします。

傷の状態を確認する：傷の程度を写真や動画で記録しておきましょう。
業者に修繕方法を提案させる：業者がどのような方法で修繕を行うのか、具体的に説明を求めましょう。
複数の業者に見積もりを依頼する：必要に応じて、複数の業者に見積もりを依頼し、修繕費用を比較検討しましょう。
交渉する：業者の提案が不十分な場合は、より適切な修繕方法や費用を提示し、交渉を行いましょう。
合意書を作成する：修繕方法や費用について合意したら、必ず合意書を作成し、双方で署名・捺印しましょう。

具体例として、フローリングの張り替えを求める場合、以下の点に注意しましょう。

費用の負担：張り替え費用は、業者が全額負担するのが原則です。ただし、フローリングの耐用年数（使えなくなるまでの期間）を考慮して、減価償却（価値が減少すること）を考慮することも可能です。
張り替え後の状態：張り替え後のフローリングの色や材質が、元のものと異なる場合は、事前に確認し、合意を得ておきましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談することをお勧めします。

交渉がうまくいかない場合：業者との交渉が難航している場合は、専門家のサポートを受けることで、スムーズに解決できる可能性があります。
修繕費用が高額になる場合：フローリングの張り替え費用が高額になる場合は、専門家のアドバイスを受けることで、適切な費用を算出することができます。
法的問題が発生した場合：契約内容や法律に関する問題が発生した場合は、専門家のアドバイスを受けることが重要です。

弁護士に相談する場合は、賃貸借契約や不動産問題に詳しい弁護士を選びましょう。不動産鑑定士に相談する場合は、不動産の価値や修繕費用に関する専門的な知識を持った鑑定士を選びましょう。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースの重要ポイントをまとめます。

電気温水器の交換工事によるフローリングの傷は、業者が修繕する責任を負うのが原則です。
傷の程度に応じて、補修または張り替えを請求できます。
交渉がうまくいかない場合は、専門家（弁護士や不動産鑑定士など）に相談しましょう。
修繕費用や方法について合意したら、必ず合意書を作成しましょう。

今回の情報が、あなたの問題解決の一助となれば幸いです。