マンション賃貸契約後の自殺、解約と返金は可能？専門家が解説

質問の概要

【背景】

3月に入居予定で、先月、賃貸契約を済ませたマンションがあります。
契約後、事故物件検索サイトで、隣の部屋で自殺があったことを知りました。

【悩み】

契約を解約したいと考えていますが、すでに支払ったお金（前家賃、仲介手数料など）は返金されるのでしょうか？
返金されるとしたら、どのくらいの金額が戻ってくるのでしょうか？

契約解除の可能性はありますが、返金額は状況によります。まずは、契約内容と告知義務の有無を確認しましょう。

回答と解説

テーマの基礎知識：事故物件とは？

賃貸物件を探す際に「事故物件」という言葉を耳にしたことがあるかもしれません。事故物件とは、その物件内で人が亡くなった事実がある物件のことです。人が亡くなった原因は様々ですが、一般的には、自殺、他殺、孤独死などが該当します。

今回のケースのように、入居前に隣の部屋で自殺があった場合、その事実が契約に影響を与える可能性があります。なぜなら、心理的な抵抗感（心理的瑕疵（かし））を感じる人がいるからです。心理的瑕疵とは、物件そのものに問題があるわけではないけれど、過去の出来事によって、住む人に精神的な影響を与える可能性のある状態を指します。

不動産会社は、物件の契約をする際に、この心理的瑕疵について告知する義務があります。これは、借主が安心して物件を選ぶために非常に重要な情報です。

今回のケースへの直接的な回答：解約と返金について

今回のケースでは、隣の部屋での自殺という事実は、契約を解約できる可能性を検討するに値します。しかし、解約できるかどうか、そして返金される金額は、いくつかの要素によって左右されます。

まず、重要なのは、不動産会社がこの事実を事前に告知していたかどうかです。もし告知がなかった場合、告知義務違反として、契約を解除し、支払ったお金の返金を求めることができる可能性があります。

告知があった場合でも、解約できる可能性はゼロではありません。例えば、告知された内容と、実際に感じた心理的な影響の程度に大きな差がある場合などです。この場合、契約の無効や、損害賠償を求めることも検討できます。

返金額については、未経過期間分の家賃や、場合によっては仲介手数料の一部などが返金される可能性があります。しかし、具体的な金額は、契約内容や、交渉の状況によって異なります。

関係する法律や制度：宅地建物取引業法と消費者契約法

今回のケースで関係してくる主な法律は、以下の通りです。

宅地建物取引業法：不動産会社が、物件の取引を行う際に守るべきルールを定めた法律です。この法律は、重要事項の説明義務や、告知義務について定めており、今回のケースにも深く関わってきます。
消費者契約法：消費者と事業者の間の契約において、消費者を保護するための法律です。不当な契約条項や、消費者の利益を一方的に害するような契約内容を無効にすることができます。

これらの法律に基づいて、契約の有効性や、損害賠償の可能性などを検討することになります。

誤解されがちなポイントの整理：告知義務と告知期間

事故物件に関する情報で、よく誤解されがちなポイントを整理しておきましょう。

告知義務の範囲：不動産会社は、すべての死亡事例を告知する義務があるわけではありません。自然死や病死の場合は、告知義務がないのが一般的です。しかし、自殺や他殺の場合は、告知義務が発生します。
告知期間：告知義務は、いつまで続くのでしょうか？法律で明確に期間が定められているわけではありませんが、一般的には、入居者の心理的な影響が及ぶ範囲で告知が必要とされています。過去の判例などから、3年程度が目安とされることもありますが、個々のケースによって判断が異なります。
隣接物件の告知：今回のケースのように、隣の部屋で自殺があった場合、その事実を告知する義務があるかどうかは、重要なポイントです。一般的には、隣接する部屋であっても、告知義務が発生すると考えられます。ただし、その告知範囲や程度は、個別の状況によって判断されます。

実務的なアドバイスや具体例の紹介：対応の手順

今回のケースで、具体的にどのような対応をすればよいのか、手順を追って説明します。

契約内容の確認：まずは、賃貸借契約書の内容をよく確認しましょう。解約に関する条項や、違約金について記載されているはずです。
事実確認：不動産会社に、隣の部屋で自殺があった事実を告知されたかどうかを確認しましょう。もし告知されていなかった場合は、その理由を尋ねる必要があります。
交渉：不動産会社と、解約や返金について交渉を始めましょう。まずは、書面で交渉内容を記録に残すことをお勧めします。
専門家への相談：交渉がうまくいかない場合は、弁護士や宅地建物取引士などの専門家に相談しましょう。専門家は、法的観点から的確なアドバイスをしてくれます。

具体例として、もし告知がなかった場合、まずは不動産会社に事実確認を求め、契約解除と返金を求める通知を送ります。もし不動産会社がそれに応じない場合は、弁護士に相談し、法的手段を検討することになります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

告知義務違反の可能性がある場合：不動産会社が、自殺があった事実を告知していなかった場合は、弁護士に相談し、法的手段を検討する価値があります。
交渉がうまくいかない場合：不動産会社との交渉が難航している場合は、弁護士に相談し、交渉を代行してもらうことも有効です。
損害賠償を請求したい場合：精神的な苦痛に対する損害賠償を請求したい場合は、弁護士に相談し、訴訟を検討することになります。
契約内容が複雑な場合：契約内容が複雑で、自分自身で理解できない場合は、宅地建物取引士などの専門家に相談し、アドバイスを求めることをお勧めします。

専門家は、法的知識に基づいて、適切なアドバイスやサポートをしてくれます。

まとめ：今回の重要ポイントのおさらい

今回のケースで重要なポイントをまとめます。

隣の部屋での自殺は、契約解除や返金の理由になりうる。
不動産会社には、告知義務がある。告知がなかった場合は、契約解除や返金を求めることができる可能性が高い。
契約内容をよく確認し、不動産会社と交渉する。
交渉がうまくいかない場合は、専門家（弁護士など）に相談する。

今回のケースは、個々の状況によって判断が異なります。まずは、冷静に状況を把握し、適切な対応をとることが重要です。