マンション賃貸VS売却？手間や費用、税金…賢い選択を徹底解説！

賃貸？売却？マンションの選択肢を理解しよう

マンションの所有者が直面する大きな決断の一つが、そのマンションを「賃貸」として人に貸すか、それとも「売却」して手放すか、という選択です。どちらを選ぶかによって、その後の生活や経済状況は大きく変わる可能性があります。どちらの選択肢にも、メリットとデメリットが存在します。それぞれの特徴を理解し、ご自身の状況に最適な選択をすることが重要です。

賃貸と売却、それぞれの基礎知識

賃貸と売却、それぞれの基本的な知識を整理しましょう。

賃貸：

マンションを誰かに貸し出すことです。オーナー（所有者）は、入居者から家賃を受け取ることができます。賃貸経営には、入居者の募集、契約手続き、家賃の管理、建物の維持管理など、さまざまな業務が発生します。

売却：

マンションを第三者に売ることです。売却によって、まとまったお金（売却代金）を得ることができます。売却後は、そのマンションに関する所有権は完全に移転し、固定資産税などの負担から解放されます。

賃貸にした場合の仲介について

マンションを賃貸に出す場合、多くの方が不動産会社に仲介を依頼します。仲介とは、不動産会社がオーナーと入居希望者の間に入り、契約を成立させることです。

不動産会社に仲介を依頼するメリットは、

• 入居者の募集活動を代行してくれること
• 契約手続きや家賃の回収をサポートしてくれること
• 専門的な知識やノウハウを提供してくれること

などです。
仲介手数料は、法律（宅地建物取引業法）によって上限が定められており、家賃の1ヶ月分＋消費税が一般的です。

賃貸と売却、それぞれのメリットとデメリット

賃貸と売却には、それぞれ異なるメリットとデメリットがあります。ご自身の状況に合わせて、どちらがより適しているか検討しましょう。

賃貸のメリット

• 安定収入：入居者がいれば、毎月家賃収入を得ることができます。
• 資産の有効活用：マンションを所有し続けることで、資産を有効活用できます。
• 将来的な売却益の可能性：不動産価格が上昇すれば、将来的に売却益を得られる可能性があります。

賃貸のデメリット

• 空室リスク：入居者がいない期間は、家賃収入が得られず、固定資産税や管理費などの費用負担が発生します。
• 修繕費用の負担：エアコンや給湯器などの設備が故障した場合、修理費用を負担する必要があります。
• 管理の手間：入居者の対応や建物の維持管理など、手間がかかります。

売却のメリット

• まとまった資金の獲得：売却によって、まとまった資金を得ることができます。
• 手間からの解放：売却後は、固定資産税や管理費などの費用負担から解放されます。
• 現金化：現金化することで、他の投資や用途に資金を充てることができます。

売却のデメリット

• 売却価格の変動：不動産価格は変動するため、売却価格が必ずしも高くなるとは限りません。
• 税金の発生：売却益が出た場合、譲渡所得税が発生します。
• 住む場所の確保：売却すると、住む場所を新たに探す必要があります。

賃貸と売却に関連する法律や制度

賃貸と売却に関連する主な法律や制度をいくつかご紹介します。

宅地建物取引業法：

不動産取引に関するルールを定めた法律です。不動産会社が仲介を行う際のルールや、仲介手数料の上限などが定められています。

借地借家法：

賃貸借契約に関するルールを定めた法律です。賃料の増減、契約の更新、退去時のルールなどが定められています。

固定資産税：

土地や建物などの固定資産に対して課税される税金です。マンションを所有している限り、毎年支払う必要があります。

都市計画税：

都市計画区域内にある土地や建物に対して課税される税金です。固定資産税と合わせて支払います。

譲渡所得税：

不動産を売却して利益が出た場合に課税される税金です。売却価格から取得費や譲渡費用を差し引いた金額に対して課税されます。

誤解されがちなポイントの整理

賃貸と売却に関して、誤解されがちなポイントを整理します。

空室時の費用負担：

賃貸の場合、空室期間中は家賃収入が得られないだけでなく、固定資産税や管理費などの費用を自己負担する必要があります。この点を考慮して、賃貸経営の計画を立てる必要があります。

修繕費用の負担：

賃貸物件の設備（エアコン、給湯器など）が故障した場合、原則としてオーナーが修理費用を負担する必要があります。事前に修繕費用の積立や、保険への加入などを検討しておくと安心です。

売却時の税金：

売却益が出た場合、譲渡所得税が発生します。税率は、所有期間や売却益の金額によって異なります。売却前に、税理士などに相談して、税金の見積もりをしておくことをおすすめします。

実務的なアドバイスと具体例

賃貸と売却を検討する際に、役立つアドバイスと具体例をご紹介します。

賃貸の場合：

• 市場調査：周辺地域の家賃相場や、類似物件の賃貸状況を調査し、適切な家賃設定を行いましょう。
• 入居者募集：不動産会社と連携し、入居者募集のための広告活動を行いましょう。
• 管理会社の選定：管理会社に管理を委託する場合は、信頼できる管理会社を選びましょう。
• 修繕計画：将来の修繕費用に備えて、修繕計画を立て、資金を積み立てておきましょう。

売却の場合：

• 不動産会社の選定：複数の不動産会社に査定を依頼し、最も適切な不動産会社を選びましょう。
• 価格交渉：売却価格は、不動産会社の査定価格を参考にしながら、買主との交渉によって決定します。
• 税金対策：売却前に、税理士などに相談し、税金対策を行いましょう。

具体例：

例えば、築年数が経過したマンションを所有している場合、大規模修繕が必要になる可能性があります。この場合、修繕費用を考慮して、賃貸と売却のどちらがより有利になるか検討する必要があります。また、周辺地域の不動産価格が上昇傾向にある場合は、売却することで高い売却益を得られる可能性があります。

専門家に相談すべき場合とその理由

以下のような場合は、専門家への相談を検討しましょう。

• 税金に関する疑問がある場合：税理士に相談することで、税金に関する正確な情報を得ることができ、節税対策についてもアドバイスを受けることができます。
• 不動産に関する専門的な知識が必要な場合：不動産鑑定士や、不動産コンサルタントに相談することで、不動産の価値評価や、最適な活用方法についてアドバイスを受けることができます。
• 賃貸経営に関する不安がある場合：不動産会社や、賃貸管理会社に相談することで、賃貸経営に関する具体的なアドバイスを受けることができます。

まとめ：マンションの賃貸・売却、賢い選択のために

マンションの賃貸と売却は、どちらも一長一短があります。ご自身の状況をしっかりと把握し、それぞれのメリットとデメリットを比較検討することが重要です。不動産会社や税理士などの専門家にも相談し、客観的な意見を聞くことも有効です。最終的には、ご自身のライフプランや経済状況に最適な選択をしましょう。