マンション購入時の「庭付き」表記：所有権の落とし穴と解決策を徹底解説！

回答と解説

テーマの基礎知識（定義や前提の説明）

まず、マンションの共有部分と専有部分について理解しましょう。マンションは、専有部分（個人が所有する部屋など）と共有部分（共用廊下、エレベーター、敷地など、区分所有者全員で共有する部分）で構成されています。 登記簿（不動産登記簿）には、専有部分の面積や所有者などが記載されますが、共有部分の細かな区画までは必ずしも記載されません。 今回のケースでは、庭の所有権が問題になっていますが、登記簿に記載がないことが大きなポイントです。

今回のケースへの直接的な回答

質問にあるケースでは、登記簿に庭が記載されていないため、原則としてその庭はマンションの共有部分（共用部分）となります。 前の所有者が「庭付き」と説明したとしても、それは法的根拠のある説明ではありませんでした。 20年以上経過していること、使用料を支払っていないことなども、所有権を主張する根拠にはなりません。

関係する法律や制度がある場合は明記

このケースに関係する法律は、区分所有法です。区分所有法は、マンションなどの区分所有に関するルールを定めた法律で、共有部分の管理や使用に関する規定が含まれています。 登記簿に記載がない共有部分の利用については、区分所有法に基づき、管理規約（マンションの管理運営に関するルール）に従って管理されます。

誤解されがちなポイントの整理

「庭付き」という説明は、契約上の重要な事項ですが、登記簿に記載がない場合、法的効力を持つとは限りません。 口頭での説明や広告上の表現は、登記簿の内容と異なる場合があります。 そのため、購入前に必ず登記簿を確認し、不明な点は不動産業者や弁護士に確認することが重要です。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

マンションを購入する際には、以下の点に注意しましょう。

• 登記簿謄本（不動産登記簿の写し）を入手し、専有部分と共有部分を確認する
• 管理規約を熟読し、共有部分の使用に関するルールを確認する
• 不明な点は不動産業者や弁護士に相談する
• 契約書に、庭の利用に関する事項を明確に記載してもらう

例えば、庭の一部を専有使用権として契約に明記することで、将来的なトラブルを回避できます。専有使用権とは、共有部分の一部を、特定の区分所有者が独占的に使用できる権利のことです（ただし、管理組合の承認が必要です）。

専門家に相談すべき場合とその理由

今回のケースのように、所有権に係るトラブルが発生した場合、弁護士や不動産鑑定士などの専門家に相談することが重要です。 専門家は、法律に基づいた適切なアドバイスを行い、必要に応じて裁判などの法的措置をサポートします。 特に、管理組合との交渉が難航する場合や、所有権の主張に法的根拠が必要な場合は、専門家の力を借りるべきです。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

マンションの庭の所有権は、登記簿に記載されているかどうかが重要です。 記載がない場合は、原則として共用部分であり、個人の所有物ではありません。「庭付き」の説明があったとしても、登記簿に記載がない限り、法的根拠にはなりません。 マンションを購入する際には、登記簿の確認や専門家への相談を怠らないようにしましょう。 トラブルを未然に防ぐためには、契約前に細心の注意を払うことが不可欠です。