マンション購入！妻の頭金150万、名義はどうする？贈与税と不動産登記の解説

【背景】
先日、夫名義で新築マンションの契約を済ませました。ローンは夫が全額負担しますが、頭金と諸費用として、結婚前の貯蓄から150万円を私が負担しました。

【悩み】
マンションの名義は、私の持ち分も反映させた方がいいのか迷っています。 110万円以上の資金提供は贈与とみなされ、贈与税がかかると聞いたことがあるので不安です。どうすれば良いのでしょうか？

名義は夫単独でも問題ありませんが、持ち分を反映させるには、契約時に共有にするか、後に贈与契約を結び、登記を変更する必要があります。

テーマの基礎知識：不動産登記と贈与税

不動産の所有権は、登記簿（不動産登記簿謄本に記載）によって証明されます。マンションを購入した場合、誰が所有者なのかは登記簿に記載されます。所有者は一人でも複数人でも構いません。複数人の場合は、それぞれの持ち分が登記簿に記載されます（共有持分）。

一方、贈与税とは、他人から無償で財産を受け取った際に課税される税金です。今回のケースでは、妻から夫への150万円の資金提供が、贈与とみなされる可能性があります。贈与税の基礎控除額は110万円なので、それを超える部分について贈与税が課税される可能性があります。

今回のケースへの直接的な回答

妻の150万円の資金提供が贈与とみなされるか否かは、資金提供の目的や状況によって判断されます。夫婦間での資金援助は、贈与とみなされないケースも多いです。しかし、税務署の判断はケースバイケースなので、贈与税の申告が必要になる可能性もゼロではありません。

名義を共有にするか、夫単独名義にするかは、夫婦間の合意で決められます。共有にする場合は、契約段階で共有にする旨を伝えなければなりません。後から名義変更する場合は、贈与契約を結び、その内容を登記簿に反映させる必要があります。

関係する法律や制度

* **不動産登記法**: 不動産の所有権や権利関係を登記簿に記録する法律です。
* **贈与税法**: 贈与によって財産を得た場合に課税される税金に関する法律です。
* **民法**: 夫婦間の財産分与や共有に関する規定があります。

誤解されがちなポイントの整理

* **夫婦間の資金援助は必ずしも贈与とは限らない**: 夫婦間の資金援助は、贈与税の対象にならないケースが多いです。しかし、税務署の判断はケースバイケースです。
* **名義と所有権は必ずしも一致しない**: 名義が夫単独でも、妻が資金提供した分は、民法上の共有関係を主張できる可能性があります。ただし、これを主張するには、資金提供の事実を明確に証明する必要があります。

実務的なアドバイスや具体例の紹介

1. **契約前に相談**: 不動産会社や税理士に相談し、最適な名義と税金対策についてアドバイスを受けるのが最も安全です。
2. **贈与契約書の作成**: もし、妻から夫への贈与として扱う場合、贈与契約書を作成し、贈与税の申告をする必要があります。
3. **証拠書類の保管**: 妻が資金提供したことを証明できる書類（銀行の送金明細など）は、大切に保管しましょう。

専門家に相談すべき場合とその理由

贈与税の申告や、名義変更に関する手続きは複雑なため、税理士や不動産登記の専門家に相談することを強くお勧めします。誤った手続きを行うと、後々トラブルに発展する可能性があります。

まとめ（今回の重要ポイントのおさらい）

マンションの名義は、契約時に決定する必要があります。妻の資金提供が贈与とみなされるか否か、名義を共有にするか単独にするかについては、税理士などの専門家に相談し、適切な判断をすることが重要です。証拠書類をきちんと保管し、税金対策もしっかり行いましょう。夫婦間の合意を最優先し、将来的なトラブルを避けるための準備を怠らないようにしましょう。